Рекомендация от 18.12.2006 г № Б/Н

Рекомендации по организации деятельности управляющих организаций и подготовке проведения органами местного самоуправления открытого конкурса на управление многоквартирными домами в муниципальных образованиях Челябинской области

Утверждаю:
Министр
строительства, инфраструктуры
и дорожного хозяйства
Челябинской области
В.Ю. Шопов
18 декабря 2006 года
РЕКОМЕНДАЦИИ
ПО ОРГАНИЗАЦИИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УПРАВЛЯЮЩИХ ОРГАНИЗАЦИЙ
И ПОДГОТОВКЕ ПРОВЕДЕНИЯ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ
ОТКРЫТОГО КОНКУРСА НА УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
В МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЯХ ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1.Настоящие Рекомендации разработаны в целях развития конкурентной среды и совершенствования организации управления жилищным фондом в муниципальных образованиях Челябинской области, в исполнения раздела VIII Жилищного кодекса РФ.
1.2.Основные понятия и термины, применяемые в настоящих Рекомендациях: Управляющая организация - юридическое лицо любой организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель, которой(му) по решению общего собрания собственников помещений или на основании открытого конкурса, проведенного органами местного самоуправления на основании соответствующего договора, переданы полномочия по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользующимся его помещением в этом многоквартирном доме лицам, и осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельностью.
Уполномоченный орган - структурное подразделение органа местного самоуправления, осуществляющее права собственника муниципального имущества.
Реестр собственников - совокупность сведений, обеспечивающих идентификацию собственников помещений многоквартирного дома, основание возникновения их прав на помещения, количество и удельный размер голосов собственников.
Реестр Управляющей организации - книга учета управляющих организаций в управление, которым переданы многоквартирные дома.
Обслуживающая организация - юридическое лицо любой организационно-правовой формы либо индивидуальный предприниматель, которое(ый) предоставляло собственникам и нанимателям жилых помещений многоквартирного дома жилищно-коммунальные услуги до избрания Управляющей организации.
2.ПОДГОТОВКА К ПРОВЕДЕНИЮ ОРГАНАМИ МЕСТНОГО САМОУПРАВЛЕНИЯ ОТКРЫТОГО КОНКУРСА НА УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ
2.1.Открытый конкурс на управление многоквартирными домами проводится органами местного самоуправления в порядке, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 N 75.
2.2.В многоквартирных домах, в которых доля муниципалитета в общем имуществе составляет более 50 %, выбор способа управления зависит фактически от муниципалитета. Для принятия решения о выборе способа управления муниципалитету необходимо соблюсти процедурные формальности по подготовке и проведению собрания. При выборе способа управления муниципалитет может учитывать мнение других собственников помещений.
2.3.В случае если доля муниципалитета в общем имуществе многоквартирного дома составляет менее 50 %, то его основная задача заключается в организации общего собрания собственников. Данную работу можно разделить на следующие этапы: подготовительная работа, объявление и проведение собрания. В таких домах проводится политика постепенной передачи ответственности за их управление жителям домов. Для этого целесообразно создавать товарищества собственников жилья (ТСЖ), которые имеют ряд особенностей, представляющих преимущества для членов товарищества. В частности, ТСЖ определяет обязательные платежи и взносы для собственников помещений, в том числе и на капитальный ремонт, самостоятельно заказывают и контролируют выполняемые работы и предоставляемые услуги. По мере создания ТСЖ формируется спрос на услуги управления многоквартирными домами, который приведет к конкуренции в сфере управления жильем и как следствие к повышению качества работ и предоставляемых услуг.
2.4.В целях подготовки к проведению открытых конкурсов на управление многоквартирными домами органы местного самоуправления должны провести следующие мероприятия:
2.4.1.Вести мониторинг многоквартирных жилых домов, в которых собственники не реализовали свое право самостоятельного выбора способа управления.
При определении домов, в которых собственники не реализовали свое право самостоятельного выбора способа управления, использовать следующие критерии:
а) собственниками помещений в многоквартирном доме общее собрание по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом не проводилось или в собрании приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие менее, чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов;
б) собственники не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, предусмотренном частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации. Решение не было принято - если ни за один способ управления многоквартирным домом не проголосовали собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;
в) по истечении двух месяцев после вступления в законную силу решения суда о признании несостоявшимся общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу выбора способа управления многоквартирным домом, если повторное общее собрание не проводилось или в таком собрании приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие менее чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов;
г) решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было принято, если ни за один способ управления многоквартирным домом, предусмотренный частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, на повторном общем собрании не проголосовали собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в повторном собрании собственников помещений в многоквартирном доме;
д) принятое собственниками помещений в многоквартирном доме решение о выборе способа управления домом не реализовано, в частности в случаях, когда:
- при выборе способа непосредственного управления многоквартирным домом все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме не заключили договоры, предусмотренные статьей 164 Жилищного кодекса Российской Федерации;
- при выборе способа управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным (жилищно-строительным) кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом собственник помещений в многоквартирном доме не направили в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти документы, необходимые для государственной регистрации товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива;
- при выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией не заключены договоры управления многоквартирным домом, предусмотренные статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации или если в соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка по заключению договора управления многоквартирным домом является ничтожной (в частности по причине отсутствия в договоре всех существенных условий, предусмотренных частью 3 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации).
2.4.2.Утвердить графики подготовки и проведения конкурсов, разработать и утвердить бланки конкурсной документации.
2.4.3.Определить орган, уполномоченный на проведение конкурсов. При этом целесообразно:
а) рассмотреть вопрос о необходимости привлечения организатором конкурса на основе договора специализированную организацию или консультантов для осуществления функций по проведению конкурса, включая разработку конкурсной документации, опубликование и размещение извещения о проведении конкурса, и иных связанных с обеспечением проведения конкурса функций;
б) рассмотреть вопрос о необходимости создания организатором конкурса одной или нескольких постоянно действующих конкурсных комиссий, определить ее (их) состав и график работы, исходя из количества конкурсов в январе - июне 2007 года.
2.4.4.Подготовить перечни общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах и проекты актов состояния таких домов (отдельно каждого многоквартирного дома), перечни обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений.
2.4.5.Подготовить предложения по размерам платы за содержание и ремонт жилого помещения (отдельно для каждого многоквартирного дома), с учетом конструктивных особенностей и технического состояния многоквартирных домов и соответствующих им перечней обязательных работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества. Пообъектное управление позволяет проконтролировать целевое использование платежей собственников жилья в разных домах, обеспечивает зависимость стоимости управления от объемов выполняемых работ (например, собственники в одних жилых зданиях пожелают иметь дополнительный объем услуг по сравнению с собственниками в других зданиях). Управление на уровне каждого дома позволяет сравнивать работы, выполняемые разными управляющими, создает условия для развития конкуренции в сфере управления жильем, привлечения инвестиций в жилищный сектор.
3.ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
3.1.Основанием для передачи многоквартирного дома в управление является протокол общего собрания собственников помещений. Примерный порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме приведен в приложении N 1 к настоящим Рекомендациям.
3.2.Управляющая организация направляет в Уполномоченный орган:
- заявление об избрании Управляющей организации собственниками многоквартирного дома;
- копию протокола общего собрания собственников жилых помещений с решением выбрать форму управления многоквартирным домом и управляющую организацию;
- копию свидетельства о государственной регистрации Управляющей организации, либо копия свидетельства о регистрации в качестве индивидуального предпринимателя без образования юридического лица, свидетельства о постановке на налоговый учет, устава и учредительного договора организации.
3.3.Если переданные документы не соответствуют требованиям законодательства, Уполномоченный орган в срок не позднее 10 дней со дня направления заявления направляет Управляющей организации мотивированный отказ.
3.4.В случае соответствия всех представленных документов установленным требованиям Уполномоченный орган в срок не позднее 30 дней со дня получения заявления от Управляющей организации должен:
1) направить Обслуживающей организации уведомление об избрании Управляющей организации и о передаче ей по акту технической документации базы данных по собственникам жилых и нежилых помещений, а также нанимателям;
2) внести, при необходимости, изменения в договор с Обслуживающей организацией.
3.5.Уполномоченный орган ведет Реестр Управляющих организаций, а также многоквартирных домов, находящихся в управлении.
3.6.С момента избрания собственниками многоквартирного дома Управляющая организация несет ответственность за надлежащую техническую эксплуатацию общего имущества многоквартирного дома в соответствии с установленными требованиями, в том числе правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда.
3.7.При наличии в многоквартирном доме жилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, с Управляющей организацией лицо, уполномоченное муниципальным образованием, заключает договор управления муниципальной долей многоквартирного дома.
3.8.Обслуживающая организация должна передать Управляющей организации следующую документацию:
1) перечень многоквартирных домов, закрепленных за жилищной организацией, передаваемых Управляющей организации;
2) перечень неприватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации;
3) перечень приватизированных квартир, расположенных в многоквартирных домах, передаваемых Управляющей организации;
4) перечень нежилых помещений;
5) состав общего имущества многоквартирного дома;
6) базу данных по собственникам и нанимателям помещений для начисления платы за пользование помещением и коммунальные услуги;
7) имеющуюся техническую документацию на многоквартирный дом.
4.ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ УПОЛНОМОЧЕННОГО ОРГАНА И ЕГО ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ
4.1.Полномочия на управление долей муниципальной собственности в многоквартирном доме возлагаются на Уполномоченный орган.
4.2.Основной задачей Уполномоченного органа является соблюдение в соответствии с законодательством интересов муниципального образования в части использования и сохранности муниципальных помещений в многоквартирном доме, соответствия данных помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
4.3.К основным обязанностям представителя Уполномоченного органа относятся:
а) личное присутствие на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее собрание) либо своевременная передача в письменной форме решения Уполномоченного органа по вопросам, поставленным на заочное голосование, в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в порядке, предусмотренном статьей 47 Жилищного кодекса Российской Федерации;
б) своевременное ознакомление с повесткой дня общего собрания;
в) согласование в установленном порядке вопросов, возникших до дня проведения общего собрания;
г) истребование решений (протоколов) общего собрания по вопросам повестки дня, поставленным на голосование;
д) своевременное уведомление Уполномоченного органа о невозможности (отказе) представления интересов муниципального образования на общем собрании с указанием причин такой невозможности (отказа);
е) уведомление Уполномоченного органа о ставшей известной информации, затрагивающей его интересы при управлении общим имуществом в многоквартирном доме;
ж) участие в работе счетной комиссии при наличии в многоквартирном доме помещений, находящихся в муниципальной собственности.
4.4.Уполномоченный орган вправе инициировать внеочередной созыв общего собрания в порядке, предусмотренном статьей 45 Жилищного кодекса Российской Федерации.
4.5.В случае необходимости, Уполномоченный орган вправе обжаловать в суде решение общего собрания собственников многоквартирного дома, принятого с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации и если данным решением нарушены права и законные интересы собственников.
5.ОРГАНИЗАЦИЯ ДОГОВОРНЫХ ОТНОШЕНИЙ
5.1.Отношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и Управляющей организацией регулируются действующим законодательством и договором на управление многоквартирным домом.
Договор управления общего имущества многоквартирного дома заключается между Управляющей организацией и каждым собственником помещений в многоквартирном доме либо органом управления товарищества собственников жилья, либо органом управления жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Типовая форма договора управления многоквартирным домом приведена в приложении N 2 к настоящим Рекомендациям.
5.2.На основании договора управления многоквартирным домом Управляющая организация заключает в интересах получателей жилищно-коммунальных услуг - собственников, нанимателей, арендаторов помещений - договоры с физическими и юридическими лицами любой организационно-правовой формы, непосредственно предоставляющими жилищно-коммунальные услуги. Возможность заключения указанных договоров на конкурсной основе определяется Управляющей организацией самостоятельно.
5.3.Управляющая организация заключает следующие виды договоров:
а) на коммунальные услуги:
- от имени и за счет одной из сторон, договоры между организациями, предоставляющими коммунальные услуги и получателями коммунальных услуг - собственниками, нанимателями, арендаторами - на холодное водоснабжение и водоотведение, на горячее водоснабжение и отопление, на энергоснабжение, на газоснабжение и т.д. Обязательным условием данного вида договорных отношений является наличие обязанности организации, предоставляющей коммунальные услуги, обеспечивать надлежащее техническое состояние и безопасность сетей и приборов учета;
б) на предоставление жилищных услуг:
- договор на содержание, техническое обслуживание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории;
- на основании решения собственников - договор на капитальный ремонт многоквартирного дома;
- иные договоры, необходимые для реализации функций управления домом.
5.4.Получатели жилищно-коммунальных услуг оплачивают их на основании своего договора с Управляющей организацией непосредственно через Управляющую организацию, если иное не предусмотрено договором на управление домом.
5.5.Собственники, наниматели, арендаторы жилых и нежилых помещений многоквартирного дома участвуют в общих расходах по техническому обслуживанию, санитарному содержанию и текущему ремонту мест общего пользования в многоквартирном доме соразмерно площади занимаемых помещений.
5.6.По заключенным во исполнение договора управления многоквартирным домом договорам с субподрядными организациями на выполнения отдельных видов работ и оказания услуг ответственность перед получателями жилищно-коммунальных услуг несет Управляющая организация.
6.ВЕДЕНИЕ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ РЕЕСТРА СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
6.1.Реестр на бумажных носителях состоит из книги учета собственников помещений в многоквартирном доме и регистрационных дел собственников помещений.
6.2.Реестр ведется в течение срока действия договора управления многоквартирным домом с разбивкой по годам.
6.3.В регистрационное дело включаются в порядке поступления документы, представленные при включении собственника в реестр, внесении изменений в реестр, а также при исключении собственника из реестра.
6.4.После принятия документов Управляющая организация выдает собственнику документ, подтверждающий факт приема документов, с отметкой о дате приема, фамилией, именем, отчеством лица, уполномоченного на ведение реестра, его подписью и печатью Управляющей организации.
6.5.Лицо, уполномоченное на ведение реестра (внесение записей в реестр), назначается руководителем Управляющей организации.
6.6.Реестр содержит сведения о собственниках помещений многоквартирного дома, о документах, являющихся основанием для внесения соответствующих записей в реестр, а также сведения о доли участия каждого собственника помещений в общем имуществе жилого дома с определением количества голосов каждого собственника на общем собрании.
6.7.Основанием для включения сведений в Реестр является:
а) свидетельство органа государственной регистрации о праве собственности на помещение;
б) документы, на основании которых у собственника возникло право собственности (договор приватизации, купли-продажи, дарственная, наследование, нормативный акт органа государственной власти или органа местного самоуправления и др.).
6.8.Комитет по запросу Управляющей организации представляет сведения о муниципальной собственности в многоквартирном доме - копию правоустанавливающего документа или выписку из реестра муниципальной собственности.
6.9.Собственник помещения в 10-дневный срок со дня возникновения основания для включения в реестр, представляет лицу, уполномоченному на ведение реестра, необходимые документы для внесения соответствующих записей в реестр.
6.10.Лицо, уполномоченное на ведение реестра, на основании полученных от собственника помещения документов вносит в реестр сведения о собственнике с указанием реквизитов представленных документов и в течение пяти рабочих дней направляет собственнику уведомление о включении его в реестр.
6.11.Основанием для исключения собственника помещения из реестра является:
а) отчуждение жилого помещения собственником по различным основаниям;
б) исключение из реестра в связи со смертью собственника, признанием его в установленном законом порядке безвестно отсутствующим или объявлением его умершим;
в) ликвидация юридического лица;
г) иные основания (разрушение помещения, изъятие помещения для государственных или муниципальных нужд и др.).
6.12.Внесение в реестр записи об исключении собственника из реестра производится лицом, уполномоченным на ведение реестра в 10-дневный срок со дня представления документов, подтверждающих возникновение основания для исключения собственника из реестра.
6.13.Управляющая организация несет ответственность за полноту и достоверность сведений, содержащихся в выданной выписке из реестра.
6.14.Список лиц, имеющих, в соответствии со сведениями, содержащимися в реестре, право на участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, предоставляется Управляющей организацией для ознакомления по требованию лиц, включенных в этот список. При этом данные документов и почтовый адрес физических лиц, включенных в этот список, предоставляются только с согласия этих лиц.
Первый заместитель Министра
строительства, инфраструктуры
и дорожного хозяйства
Челябинской области
В.А.ТУПИКИН
Согласовано:
Начальник
управления инженерной инфраструктуры
И.В.БЕЛАВКИН
Заместитель начальника
управления инженерной инфраструктуры
А.С.ФИЛИППОВ