Арбитражный суд Челябинской области
Учитывая, что договор купли-продажи признан недействительным, согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения; соответственно продавец, не являясь собственником, не имел правовых оснований распоряжаться объектом недвижимости
Резолютивная часть решения объявлена 12 февраля 2008
Решение в полном объеме изготовлено 18 февраля 2008
Арбитражный суд Челябинской области в лице судьи Гусева А.Г.,
при ведении протокола судебного заседания Нафигиной Т.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества ПКП "Промышленная химия", город Челябинск,
к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Диомет", город Челябинск; обществу с ограниченной ответственностью "Сервис Центр", город Москва; Управлению Федеральной регистрационной службы по Челябинской области, город Челябинск; обществу с ограниченной ответственностью "ТехРесурс", город Челябинск,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора открытого акционерного общества "Уралавтоприцеп", город Челябинск,
о признании недействительным договора купли-продажи, государственной регистрации права собственности
при участии в судебном заседании представителей
истца: Е.Е.Г. по доверенности от 26.04.2007 г. паспорт; К.Г.И. по доверенности от 28.12.2006 N 40, удостоверение N 403,
от ответчиков: ООО "Сервис-Центр" - Б.Д.И. по доверенности N 1-08 от 10.01.2008 г. (л.д. 19, том 2), паспорт; УФРС - не явился, ОО "ТехРесурс" - не явился, извещен (л.д. 22),
от третьего лица: З.Ю.Н. по доверенности N 01/01-08 от 09.01.2008 г. (л.д. 14, том 2), паспорт,
Установил:
закрытое акционерное общество ПКП "Промышленная химия" обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи нежилого здания от 13.03.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Диомет" и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис Центр" и государственной регистрации права собственности (л.д. 2 - 3, том 1).
По ходатайству истца, определением от 15.11.2007 произведена замена ответчика общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Диомет" на общество с ограниченной ответственностью "ТехРесурс" (л.д. 127, том 1), в связи с тем, что ООО "Торговый дом "Диомет" прекратило деятельность путем реорганизации в форме слияния с ООО "ТехРесурс" (выписка л.д. 97 - 103 т. 1).
В судебном заседании до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение спора по существу, истец заявил об уточнении предмета иска и просил признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания - административно-бытовой корпус 4-этажный и гараж, площадью 4527,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Хлебозаводская, 17, заключенный от 10.03.2006 между обществом с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Диомет" и обществом с ограниченной ответственностью "Сервис Центр" (л.д. 35, том 2). Заявление истца об уточнении предмета иска принято арбитражным судом по правилам п. 1 ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Ответчик - Управление Федеральной регистрационной службы по Челябинской области возражает против удовлетворения исковых требований (отзыв л.д. 44 - 46, том 1).
Ответчик - общество с ограниченной ответственностью "Сервис Центр" считает исковые требования незаконными и необоснованными, просит в исковых требованиях отказать (отзыв л.д. 38 - 39, том 2).
Третье лицо - ОАО "Уралавтоприцеп" считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, представило отзыв (л.д. 105 т. 1).
Изучив доказательства по делу, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Как установлено вступившим в законную силу решением арбитражного суда Челябинской области от 18.04.2007 г. по делу N А76-832/2007-22-148, 22 апреля 2004 г. судебным приставом-исполнителем Межрайонного специализированного подразделения судебных приставов по розыску должников имущества взаимодействия с правоохранительными органами по Челябинской области (далее по по тексту - МСПСП) юристом 1 класса С.Д.В. был наложен арест на имущество должника ОАО "Уралавтоприцеп" в размере и в объеме, необходимых для исполнения требований исполнительного документа (Исполнительный лист, выданный Арбитражным судом Челябинской области N 027585 от 25.12.2003 г.).
28 апреля 2004 г. актом ареста (описи) судебным приставом-исполнителем МСПСП С.Д.В. наложен арест на имущество должника ОАО "Уралавтоприцеп", а именно, на два объекта недвижимого имущества, в частности, - ВБК - 4-этажный и гараж, принадлежащий на праве собственности ОАО "Уралавтоприцеп", расположенный по адресу: Челябинск, ул. Хлебозаводская, д. 5.
В ходе торгов, проведенных 02.08.2004 г., арестованное имущество было реализовано и на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 02.08.2004 г. N 143 передано в собственность ЗАО "ПКП "Промышленная химия" (факт установлен Постановлением ФАС Уральского округа от 20 апреля 2006 г. по делу N Ф09-7/06-С6).
13.09.2004 г. Арбитражный суд Челябинской области в связи с подачей ОАО "Уралавтоприцеп" иска о признании недействительными торгов по делу N А76-17404/04-8-476/2 вынес определение, которым наложил арест на регистрацию перехода прав собственности, любых сделок по отчуждению здания инженерно-бытового корпуса АБК с пристроенным гаражом, расположенного по адресу, г. Челябинск, ул. Хлебозаводская, д. 5.
15.12.2005 г. решением Арбитражного суда Челябинской области по делу N А76-Ю4/04-8-476/2 ОАО "Автоприцеп" было отказано в иске о признании недействительными торгов, проведенных Челябинским региональным отделением РФФИ 02.08.2004 года по реализации арестованного имущества - здания инженерно-бытового корпуса АБК, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Хлебозаводская, д. 5 (л.д. 12 - 16, том 1).
14.02.2006 г. Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области решение Арбитражного суда от 15.12.2005 г. по данному делу было отменено, исковые требования ОАО "Уралавтоприцеп" о признании недействительными торгов удовлетворены.
20.04.2006 г. Постановлением по делу N Ф09-2837/06-С6 Федеральный арбитражный суд Уральского округа отменил Постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Челябинской области от 14.02.2006 года и оставил в силе решение Арбитражного суда Челябинской области от 15.02.2005 года об отказе в иске ОАО "Автоприцеп".
Как видно из материалов дела общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Диомет" (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "Сервис Центр" (покупатель) 10.03.2006 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно п. 1.1. договора продавец передает в собственность покупателя, а покупатель принимает и оплачивает недвижимое имущество: административно-бытовой корпус 4-этажный и гараж, площадью 4527,2 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Хлебозаводская, 5 (л.д. 10, том 1).
Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Диомет" передало обществу с ограниченной ответственностью "Сервис Центр" недвижимое имущество по акту приема-передачи от 10.03.2006 (л.д. 11, том 1).
Право собственности общества с ограниченной ответственностью "Сервис Центр" на нежилое здание (административно-бытовой корпус 4-этажный и гараж), площадью 4527,2 кв. м, расположенное: г. Челябинск, ул. Хлебозаводская, д. 5, кадастровый номер 74-74-01/029/2006-177 зарегистрировано и выдано свидетельство о государственной регистрации права 74 АБ 355292 от 10.04.2006 (л.д. 12, том 1).
Как следует из п. 1.2 договора купли-продажи недвижимого имущества от 10.03.2006 г. указанное недвижимое имущество принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 27.01.2006 г., государственная регистрация права собственности произведена Челябинским отделом Главного управления федеральной регистрационной службы, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06.03.2006 сделана запись регистрации N 74-74-01/029 2006-178 и выдано свидетельство о государственной регистрации прав серии 74 АБ N 312894.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Челябинской области от 18.04.2007 г. по делу N А76-832/2007-22-148 признан недействительным договор купли-продажи нежилого здания - административно-бытовой корпус 4-этажный и гараж площадью 4527,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Хлебозаводская, 17 заключенный между ОАО "Уралавтоприцеп" и ООО Торговый дом "Диомет", а также недействительной государственная регистрация права собственности (зарегистрированное право собственности) за ООО Торговый дом "Диомет" подтвержденная записью в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/029 2006-178.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным данным Кодексом, в силу признания ее такой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно ст. 167 ГК РФ она считается недействительной с момента совершения и не порождает тех юридических последствий, ради которых заключалась, в том числе перехода титула собственника к приобретателю.
Ст. 168 ГК РФ определено, что сделка несоответствующая требованиям закона является ничтожной.
Требования об оспаривании недействительной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
ЗАО ПКП "Промышленная химия", является заинтересованным лицом, поскольку приобрело спорное имущество в результате проведения торгов, являющихся способом заключения договора купли-продажи, согласно ст. 447 ГК РФ и приняло имущество по акту. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на проданное имущество не исключает такую заинтересованность. Как указано в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ N 8 от 25.02.1998 "О некоторых вопросах споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании сделки купли-продажи. Статьей 209 ГК РФ установлено, что право отчуждения имущества принадлежит его собственнику. Собственник по своему усмотрению совершает в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Учитывая, что договор купли-продажи от 27.01.2006 г. признан недействительным, согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ он не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с его недействительностью, и недействителен с момента его совершения, соответственно ООО Торговый дом "Диомет" не являясь собственником, не имел правовых оснований распоряжаться объектом недвижимости.
Доводы ОАО "Уралавтоприцеп" о том, что здание не поступало во владение истца, опровергаются вступившим в законную силу решением арбитражного суда Челябинской области от 18.04.2007 г. по делу N А76-832/2007-22-148, которым установлено, что по акту приема-передачи от 03.08.2004 спорное имущество передано истцу как победителю торгов. Обстоятельство фактического нахождения имущества у истца подтверждается заключением им договоров по оказанию услуг по охране объекта с ООО ЧОП "ФОРТ-СБ-1" в 2004, 2005, 2006 году и предъявлении новым собственником здания ООО "Сервис-Центр" иска к ООО ЧОП "ФОРТ СБ 1" об истребовании имущества из чужого владения.
Согласно ст. 69 АПК РФ названные обстоятельства не подлежат повторному доказыванию при рассмотрении настоящего дела.
Судом отклоняются доводы ООО "Сервис-Центр" и ОАО "Уралавтоприцеп" о том, что права истца не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю, поскольку такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска.
В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Учитывая изложенное, вопрос добросовестности приобретения имущества подлежит оценке в случае предъявления иска об истребовании имущества. Поскольку иск ЗАО ПКП "Промышленная химия" заявлен о признании недействительным договора, а не об истребовании имущества, оснований для исследования обстоятельств добросовестности приобретения ответчиком имущества у суда нет.
Поскольку истцом не заявлено требований о признании права собственности на имущество и о применении последствий недействительной сделки, в виде возврата полученного по ней, подлежат отклонению ссылки ООО "Сервис-Центр" и ОАО "Уралавтоприцеп" на противоречие избранного истцом способа защиты Постановлению Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. N 6-п. Как следует из пояснений представителя истца в судебном заседании вопрос о признании права собственности на имущество является предметом рассмотрения иного иска.
В соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
К таким основаниям в силу ст. 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относятся, в том числе, акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество и иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя.
Оспаривая документы в суде, послужившие основанием проведения государственной регистрации, заявитель одновременно может оспорить зарегистрированное на основании этих документов право.
Признание сделки недействительной свидетельствует о недействительности осуществления на ее основании государственной регистрации права собственности.
Удовлетворение требований влечет отнесение на ответчиков расходов по уплате госпошлины (ст. 110 АПК РФ).
Однако, учитывая, что при осуществлении государственной регистрации регистрирующим органом не допущено нарушений норм ФЗ "О государственной регистрации", суд считает необходимым произвести отнесение расходов на ООО "Сервис Центр" и ООО "ТехРесурс" в равных долях.
Руководствуясь ст.ст. 167 - 170, ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд
Решил:
исковые требования удовлетворить.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого здания - административно-бытовой корпус 4-этажный и гараж площадью 4527,20 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Хлебозаводская, 17 заключенный 10.03.2006 г. между ООО Торговый дом "Диомет" и ООО "Сервис Центр".
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности (зарегистрированное право собственности) за ООО "Сервис Центр", подтвержденную записью в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним N 74-74-01/165/2006-304.
Взыскать с ООО "Сервис Центр", г. Москва и ООО "ТехРесурс", г. Челябинск в пользу Закрытого акционерного общества Производственно-коммерческое предприятие "Промышленная химия" в возмещение расходов по госпошлине по 2000 руб. с каждого.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу через Арбитражный суд Челябинской области.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aac.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья
А.Г.ГУСЕВ