Разъяснение от 17.10.2006 г № Б/Н

Разъяснение Управления ФНС РФ по Брянской области от 17.10.2006

Вопрос:Организация является инвестором-генподрядчиком в строительстве жилого дома. Все жилье предназначено для продажи. На разных этапах строительства инвестор-генподрядчик заключал с соинвесторами договоры переуступки права требования на строящееся жилье. Естественно, первые договоры заключались по наименьшей стоимости за 1 кв. м. Сейчас при выведении финансовых результатов по всему дому возникли следующие вопросы:
1.Можно ли для расчета налогооблагаемой прибыли вывести результат в целом по дому, т.е. уменьшить доход от переуступки на сумму убытков от переуступки?
2.Если нет, то можно ли инвестору учесть убыток при переуступке права требования на строящееся жилье согласно статье 279 НК?
3.Что будет являться налоговой базой для исчисления НДС - только доходная часть от переуступки права требования или доходную часть можно уменьшить на сумму убытка от переуступки прав требования на строящееся жилье?
Благодарим за консультацию.
Строительная организация
Ответ: Следует отметить, что автором вопросов не раскрыты сведения о деятельности организации инвестора-генподрядчика по строительству жилого дома, в частности источники финансирования строительства, взаимоотношения сторон, участвующих в строительстве дома, завершено ли строительство, положения учетной политики по ведению бухгалтерского и налогового учета, положения инвестиционного контракта, содержание договоров уступки прав требований (цель заключения договора, условия, отраженные в договоре, обязанности сторон, периоды заключения договоров применительно к этапам строительства) и т.п.
Учитывая, что бухгалтерский учет и учет в целях налогообложения зависят не от названия договора, а от содержания условий, установленных в нем, и отсутствие сведений о деятельности организации по строительству жилого дома, дать конкретный ответ не представляется возможным.
При рассмотрении поставленных вопросов необходимо учитывать следующее.
В процессе осуществления инвестиционно-строительной деятельности ее участники - застройщики, инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений - вступают между собой во взаимоотношения, которые регулируются:
- Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ), в том числе гл. 24 "Перемена лиц в обязательстве", гл. 37 "Подряд";
- Федеральным законом от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений";
- Градостроительным кодексом РФ (Федеральным законом от 29.12.2004 N 190-ФЗ);
- Федеральным законом от 29.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - N 214-ФЗ);
- Федеральным законом России от 21.11.1996 N 129-ФЗ и Положением по ведению бухгалтерского учета бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденным приказом Минфина России от 29.06.1998 N 34н;
- Положением по бухгалтерскому учету "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" (ПБУ 2/94), утвержденным приказом Минфина России от 20.12.1994 N 167;
- Положением по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160);
- Налоговым кодексом Российской Федерации (далее - НК РФ), в том числе положениями главы 25 "Налог на прибыль организаций", и другими документами.
При передаче прав при долевом строительстве новым дольщикам необходимо учитывать следующее.
Если инвестор, получив средства дольщика, направляет их на инвестирование той части строительства объекта, которую сам еще не проинвестировал, передачи имущественного права не происходит. Первичным правообладателем в этом случае становится дольщик. Указанная сделка оформляется договором долевого строительства.
Если инвестор, проинвестировавший строительство, привлекает средства другого участника инвестирования, направляя их не на инвестирование, а на покрытие собственного источника финансирования произведенных инвестиций. Данный инвестор фактически передает новому участнику (дольщику) свои имущественные права. В таком случае имеет место заключение договора переуступки прав требования. Передача прав требования на объект строительства одним инвестором другому до приемки этого объекта государственной комиссией и оформления права собственности оформляется договором уступки права требования. Договор уступки права требования регулируется главой 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве". В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом происходит перемена лиц в обязательстве.
В отношении налогообложения прибыли доход от реализации имущественных прав включается в налоговую базу согласно пп. 1 п. 1 ст. 248 НК РФ. При этом в целях исчисления налоговой базы по налогу на прибыль согласно п. 1 и п. 2 ст. 249 НК РФ доходом от реализации имущественных прав признается выручка, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с реализацией имущественных прав, включаются в состав расходов, связанных с производством и реализацией.
Относительно третьей части вопроса о том, что будет являться налоговой базой для исчисления НДС.
В соответствии с пунктом 3 статьи 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Согласно пункту 2 статьи 168 НК РФ сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг), имущественных прав.
Пунктом 8 статьи 167 НК РФ предусмотрено, что при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 155 НК РФ, момент определения налоговой базы определяется как день уступки (последующей уступки) требования.
Учитывая изложенное, уменьшение налоговой базы при передаче имущественных прав на сумму убытков от уступки прав требования по другим объектам Налоговым кодексом (ст. 155 НК РФ) не предусмотрено.
Начальник отдела налогообложения прибыли (дохода)
Т.С.БРЕЖНЕВА
Начальник отдела косвенных налогов
Управления ФНС России
по Брянской области
А.В.ЛЕВКИН