Приложение к Решению от 27.04.2004 г № 36/8
Аннотация к правовому зонированию территории города Челябинска
Раздел Правил застройки и землепользования в городе Челябинске - "Правовое зонирование территории города Челябинска" разработан в соответствии с Федеральным законом "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", Градостроительным кодексом Российской Федерации, Генеральным планом города Челябинска, утвержденным Решением Челябинской городской Думы от 30.12.2003 N 32/3.
Раздел Правил застройки и землепользования в городе Челябинске - "Правовое зонирование территории города Челябинска", утвержденный Решением Челябинской городской Думы от 21.12.2000 N 65/4, выполнен до окончания разработки Генерального плана города на существующую планировочную ситуацию с учетом ближайших перспектив его развития.
В новую редакцию Правового зонирования внесены изменения и дополнения с целью его увязки с утвержденным Генеральным планом, касающиеся изменений в планировочной структуре города, функциональном назначении отдельных территорий.
В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации - Правовое зонирование - деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований. Практически, Правовое зонирование - это деление территории города на зоны с юридически закрепленными границами, перечня видов разрешенного использования и параметрами строительного изменения недвижимости в этих зонах. Результаты правового зонирования оформляются в виде местного нормативного правового акта - "Правил застройки и землепользования в городе Челябинске", имеющих обязательную юридическую силу и подлежащие исполнению всеми субъектами, участвующими в работе с недвижимостью. Правовое зонирование территории города - юридический инструмент регулирования отношений по использованию и обустройству недвижимости между властью, сообществом и отдельными гражданами, формирующий систему градостроительного партнерства с четко обозначенными правами и обязанностями.
Правовое зонирование содержит картографическую и текстовую части. Картографическая часть включает карту правового зонирования городской территории.
Текстовая часть включает описание требований и ограничений по использованию и строительному изменению недвижимости в границах выделенных территориальных зон. При этом процесс подразделения городской территории на зоны базируется на исходном плановом документе - Генеральном плане города, а описательная часть, регламенты, на основе его раздела - функционального зонирования.
Для всех зон, а также, применительно к каждому земельному участку, в этих зонах расположенному, эти регламенты включают:
- виды разрешенного использования участков и объектов недвижимости (владельцы имеют право избирать приемлемые для них виды использования, а также менять их в зависимости от конъюнктуры рынка, в специально оговариваемых случаях, для этого требуется соблюдение определенных условий и согласования по критериям не причинения ущерба владельцам сопряженных территорий),
- предельные (минимальные и максимальные) показатели площади и линейных размеров по ширине и длине земельных участков,
- предельные параметры разрешенного строительства на земельных участках,
- минимальные отступы построек от границ земельных участков,
- максимальные показатели:
- высоты-этажности построек,
- процента застройки (отношение площади поверхности участка, занятой строениями, ко всей площади земельного участка),
- коэффициента использования земельных участков,
- показатели мест парковки автомобилей,
- параметры технологического транспортного обеспечения,
- и другие необходимые характеристики.
Разработка документов Правового зонирования - это совершенно новая практика для наших городов, связанная с решением нетрадиционных задач. Например, задача комплексной оценки и разработка регламентов на землепользование и застройку, исходя из требований экологии, охраны памятников, экономики и других параметрических характеристик участка и окружающей застройки.
Решение проблемы реализации Генерального плана посредством зонирования имеет свои особенности. Само зонирование задач не решает, а только подготавливает юридические условия для их решения, но при этом гарантируется самое важное - блокируются заведомо нежелательные направления развития города.
Процесс формирования города - это всегда поиск и реализация компромиссных решений. Эти решения, как правило, затрагивают и частный и публичный интересы. Соответственно разработка градостроительных регламентов должна учитывать принципы, основанные на Частном праве (Общедозволительный - разрешено все, кроме прямо запрещенного) и на Публичном праве (Разрешительный - запрещено все, кроме прямо разрешенного). Поэтому, в данной работе использовались принципы правового регулирования присущие как Частному, так и Публичному праву:
- разрешенные "по праву" виды землепользования,
- не основные и сопутствующие виды землепользования,
- условно разрешенные виды землепользования (требующие специального согласования).
Выполненная работа позволяет решать проблемы двух основных групп субъектов:
- городов, как социально-экономических и административных образований, в части финансовых ресурсов развития города, качества среды проживания, территориальных ресурсов,
- частных лиц, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости.
Принципом построения правовых зон, как и градостроительных зон, является баланс 3-х взаимодополняющих характеристик: функциональной, строительной, ландшафтной для каждого элемента городской территории.
Построение правовых зон также учитывает границы кадастровых, ценовых и иных зон, границы административного деления города, границы иных объектов, линий регулирования и т.д. утвержденной градостроительной документации.
Система правового зонирования влияет на реализацию Генерального плана города в целом. Вместе с тем, хотя и адаптировано, Правовое зонирование влияет на организацию и реорганизацию промышленных процессов, за чем следует и экологическое влияние на город в целом.
Правовое зонирование - основа (стержень) управленческой структуры всей градостроительной деятельности.
Структура зон тесно связана с Градостроительным кодексом Российской Федерации (Классификация подзон прописана в соответствии с градостроительным зонированием города Челябинска).
Типы функциональных зон
А - природные, в том числе:
природоохранные:
А.1 леса
А.1.1.- памятники природы
А.1.2.- зона возможной рекреации
А.1.3.- зона, не предоставляемая рекреации
А.2 озеленение территории санитарно-защитных зон, водоохранных зон
А.2.1.- санитарно-защитные зоны
А.2.2.- водоохранные зоны природно-рекреационные
А.3 лесопарки
А.4 парки, скверы, бульвары
А.4.1.- входящие в структуру водно-зеленого каркаса города
А.4.1.1.- полифункциональные
А.4.1.2.- специализированные
А.4.1.3.- скверы, бульвары, набережные
А.4.2.- находящиеся в структуре застройки
А.4.2.1.- полифункциональные
А.4.2.2.- специализированные
А.4.2.3.- скверы, бульвары
А.4.2.4.- мемориальные
А.5 река, водоемы, поймы ручьев, днища логов
А.5.1.- река, водоемы
А.5.2.- пойменные территории
Б - общественные - деловые, в том числе:
Б.1.- административно-деловые, торгово-бытовые, культурно-просветительные, общественно-коммерческие
Б.1.1.- общегородского уровня
Б.1.1.1.- в историческом ядре, исторической зоне района
Б.1.1.2.- вне исторической зоны
Б.1.2.- районного уровня
Б.1.2.1.- в исторической зоне
Б.1.2.2.- вне исторической зоны
Б.1.3.промрайонов специальные зоны крупных общественных объектов
Б.2.- учебные
Б.3.- лечебные
Б.4.- учреждения отдыха
В - жилые, в том числе:
В.1.- жилой застройки:
В.1.1.- зона усадебной застройки
В.1.1.1.- в структуре многоэтажной застройки
В.1.1.2.- самостоятельные поселки
В.1.1.3.- новая застройка (после 1990 г.)
В.1.2.- зона многоквартирных домов не выше 4-х этажей
В.1.3.- зона многоквартирных домов в 5 этажей и выше
В.1.3.1.- застройка до 60-х годов
В.1.3.2.- застройка типовыми домами I и II поколения
В.1.3.3.- смешанная застройка (в том числе, по индивидуальным проектам)
В.2.- коллективные сады
В.2.1.- сохраняемые
В.2.2.- под перспективную застройку
В.2.3.- неперспективные
Г - производственные, в том числе:
Г.1.- промышленные
Г.1.1.- I и III классов вредности
Г.1.2.- IV и V классов вредности
Г.2.- коммунально-складские
Г.2.1.- зона объектов коммунального назначения повышенного класса опасности
Г.2.2.- зона коммунально-складской деятельности
Г.2.3.- зона производственно-коммерческой деятельности
Д - режимные
Е - специального назначения, в том числе:
Е.1.- кладбище
И - сельскохозяйственного использования, в том числе:
И.1.- пашни
И.2.- питомники, теплицы, оранжереи
К - инженерно-транспортной инфраструктуры, в том числе:
К.1.- железные дороги
К.2.- внешнего автомобильного транспорта
К.3.- воздушного транспорта
К.4.- связи (TV, радио, телефон, МАТС)
К.5.- трубопроводного транспорта (газо- и нефтепродуктов)
К.6.- в/в ЛЭП
К.7.- магистральные водоводы и коллектора
К.8.- магистрали городского и районного значения
Примечание.
1.На карте Правового зонирования и в пояснительной записке приняты следующие обозначения:
01 26 07 В111
│ │ │ │
│ │ │ └───── тип функциональной зоны
│ │ └────────── N подзоны в территориальной зоне по "Схеме
│ │ градостроительного зонирования"
│ └───────────── N территориальной зоны по "Схеме градостроительного
│ зонирования"
└──────────────── N административного района по "Схеме
кадастровых кварталов"Работа над Правилами застройки и землепользования в городе Челябинске и Правовым зонированием должна быть продолжена применительно к конкретной специфике территориальных зон в соответствующем картографическом масштабе.
Детализация Правового зонирования на уровне конкретных участков и объектов может производиться при уже принятых и действующих Правилах с последующим их дополнением и корректировкой.
Карта Правового зонирования выполнена на город в целом, на бумажных носителях, в масштабе 1:15000 и на магнитных носителях в программе MAP CAD и хранится в Главном управлении архитектуры и градостроительства города Челябинска.
Секретарь
Челябинской городской Думы
В.И.СМИРНОВ