Определение от 05.09.2012 г № 33-2570/2012
В иске о регистрации договора долевого участия отказано, так как ответчик, зарегистрировав за собой право собственности на незавершенный строительством жилой дом, утратил право заключения договоров долевого участия; кроме того, в настоящее время правообладателем объекта незавершенного строительства он не является, основания для возложения на ответчика обязанностей застройщика по указанным договорам отсутствуют
Судья: Гончарова Ю.С.
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего судьи Баранова Г.В.,
судей областного суда Егоровой И.В., Поляковой К.В.,
при секретаре Х.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Егоровой И.В. гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "КСК" на решение Кировского районного суда от (дата) по гражданскому делу по иску Ф. к ЗАО "КСК" о регистрации договора долевого участия,
Установила:
Ф.обратился в суд с иском к ЗАО "КСК", указав, что (дата) между ним и ответчиком были заключены *** договора долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: под N *** и ***. В соответствии с условиями договоров ЗАО "КСК" обязался построить изолированные двухкомнатные квартиры строительный номер *** и *** общей проектной площадью *** кв. м каждая. Свои обязательства по оплате стоимости квартир Ф. исполнил в полном объеме. Однако квартиры до настоящего Застройщиком ему не переданы, строительство дома не завершено.
При обращении в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области с заявлением о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве ему было отказано, поскольку ЗАО "КСК" не предоставил необходимый пакет документов.
При указанных обстоятельствах истец просил суд вынести решение о государственной регистрации договоров долевого участия в строительстве жилого дома по адресу: *** от (дата) и *** от (дата), заключенных между Ф. и ЗАО "КСК".
В судебном заседании Ф. участия не принимал, его представитель М. исковые требования поддержал.
Представитель ЗАО "КСК" Ц. в удовлетворении иска просила отказать.
Решением Кировского районного суда г. Астрахани от (дата) исковые требования Ф. удовлетворены.
В апелляционной жалобе представитель ЗАО "КСК" Ц. ставит вопрос об отмене судебного решения как незаконного, поскольку судом неполно исследованы доказательства по делу, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права. Заявитель считает, что поскольку судом были удовлетворены требования о государственной регистрации договоров долевого участия, то ответчиком по данному делу должно было выступать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, а не ЗАО "КСК". Судом не дана правовая оценка заявленному ЗАО "КСК" ходатайству о подведомственности данного дела арбитражному суду, так как последствия принятия данного решения влекут возникновения требований к застройщику, который находится в стадии банкротства. Кроме того, застройщиком в настоящее время является ООО "ВКР", с которым в рамках процедуры банкротства был заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по.
Будучи надлежаще извещенным, Ф. на заседание судебной коллегии не явился, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представил. При указанных обстоятельствах в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя ЗАО "КСК" К., поддержавшую жалобу, представителя Ф.М., возражавшего против ее удовлетворения, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
Удовлетворяя требования истца о регистрации договоров долевого участия, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что не имея требуемых для регистрации документов, Ф. не может в одностороннем порядке зарегистрировать договор долевого участия, что ограничивает его права как участника долевого строительства и препятствует исполнению ответчиком принятых на себя обязательств, в связи с чем вынес решение о государственной регистрации договоров.
Судебная коллегия с таким выводом согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" договора об участии в долевом строительстве заключаются в письменной форме, подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Как следует из материалов дела, (дата) между Ф. и ЗАО "КСК" были подписаны два договора участия в строительстве жилого дома по
Договора долевого участия *** от (дата) и *** от (дата), в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области зарегистрированы не были, в связи, с чем фактически являются незаключенными.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от (дата) ЗАО "КСК" признано несостоятельным (банкротом). В отношении него открыто конкурсное производство, срок которого Определением Арбитражного суда Астраханской области от (дата) продлен до (дата).
(дата) ЗАО "КСК" зарегистрировало за собой право собственности на объект незавершенный строительством - жилой дом с встроенными помещениями на 1-м этаже, инвентарный номер ***, литер ***, общей площадью застройки *** кв. м, степенью готовности ***%, расположенный по адресу: (по генплану ***), подтверждением чему является свидетельство о государственной регистрации права *** от (дата).
Согласно пункту 1 статьи 2 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", застройщиком является юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.
В соответствии с частью 1 статьи 4 вышеуказанного Закона по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта.
ЗАО "КСК", зарегистрировав за собой (дата) право собственности на незавершенный строительством жилой дом, осуществлять привлечение денежных средств физических лиц путем заключения договоров долевого участия в строительстве, и соответственно, выступать в качестве застройщика по договору долевого участия в строительстве объекта недвижимости не может, так как это противоречит ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Кроме того, в ходе конкурсного производства была произведена реализация вышеуказанного имущества. В соответствии с договором купли-продажи от (дата) право собственности на вышеуказанный объект зарегистрировано в Управлении Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области (дата) за ООО "ВКР".
Таким образом, учитывая, что права и обязанности у сторон по договору, подлежащему государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации, ЗАО "КСК" зарегистрировав за собой (дата) право собственности на незавершенный строительством жилой дом, утратил право заключения договоров долевого участия, кроме того, в настоящее время правообладателем объекта незавершенного строительства по адресу: (по генплану) не является, основания для государственной регистрации договоров долевого участия *** от (дата) и *** от (дата), и, соответственно, возложения на ЗАО "КСК" обязанностей застройщика по указанным договорам, отсутствуют.
На основании вышеизложенного и руководствуясь статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
Определила:
Решение Кировского районного суда г. Астрахани от 6 июля 2012 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Ф. к ЗАО "КСК" о регистрации договора долевого участия отказать.