Решение от 23.03.2005 г № А44-11352/04-16

Иск товарищества собственников жилья к ЗАО «Д», ООО «Ж», Управлению федеральной регистрационной службы по Новгородской области о признании договора купли-продажи недостроенного жилого дома заключенным с нарушением закона и, следовательно, ничтожным

Рассмотрев в судебном заседании дело по иску товарищества собственников жилья к ЗАО "Д", ООО "Ж", Управлению федеральной регистрационной службы по Новгородской области о признании сделки недействительной,
Установил:
Товарищество собственников жилья обратилось в Арбитражный суд Новгородской области с иском к ЗАО "Д", ООО "Ж" и Управлению федеральной регистрационной службы по Новгородской области о признании договора купли-продажи недостроенного жилого дома от 16 апреля 2004 года заключенным с нарушением закона и, следовательно, ничтожным.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечена Администрация Великого Новгорода.
В судебном заседании истец поддержал свои требования, пояснив, что основанием для признания недействительным договора купли-продажи недостроенного жилого дома от 16.04.2004 считает его несоответствие требованиям ст. ст. 549, 554 ГК РФ, так как на земельном участке, граничащем с участком ТСЖ, никакого объекта недвижимости нет и не было. В договоре не указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Указанное обстоятельство подтверждается актом осмотра земельного участка от 08.12.2004. Государственная регистрация данной сделки нарушает требования ст. 13 и п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Правовая экспертиза должным образом не проводилась.
По мнению истца, данный договор был заключен с целью получения земельного участка под строительство жилого дома в нарушение порядка, предусмотренного Земельным кодексом РФ. Приобретя по упомянутому договору формальное право собственности на несуществующий объект недвижимости, ООО "Ж" заключило с Администрацией Великого Новгорода договор аренды земельного участка площадью 1824 кв. м. На участке, переданном в аренду ООО "Ж", находятся объекты недвижимости, построенные за счет средств домовладельцев ТСЖ и являющиеся их общей долевой собственностью, а именно: гаражный бокс N 1, кирпичный забор и детская площадка. В настоящее время ООО "Ж" претендует на владение этой частью земельного участка и установление в отношении его частного сервитута. Таким образом, обращение в суд вызвано нарушением прав членов ТСЖ по использованию гаражного бокса, детской площадки и забора. Документы на земельный участок, занимаемый ТСЖ, в настоящее время не оформлены, но истец полагает, что в силу п. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок является общей долевой собственностью членов ТСЖ.
Ответчик ЗАО "Д" с иском согласно, поскольку при заключении указанной сделки отсутствовал предмет договора, объекта недвижимости не было. В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимости относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Это была сделка по продаже фундаментных блоков. Справка БТИ, подтверждающая наличие на земельном участке недостроенного жилого дома, является недействительной, поскольку подписана неуполномоченным лицом и в ней неверно определена степень готовности. Права членов ТСЖ были нарушены впоследствии, когда между ООО "Ж" и Администрацией Великого Новгорода был заключен договор аренды земельного участка.
На заключение договора купли-продажи недостроенного жилого дома ЗАО "Д" пошло сознательно, поскольку ООО "Ж" очень настаивало. Застройка соседнего участка (гаражный бокс, забор и детская площадка) произошла случайно, возможно, из-за неправильной разметки на местности. В настоящее время ЗАО "Д" находится в трудном положении, поскольку в случае отказа в удовлетворении иска иски о возмещении убытков будут предъявлены ТСЖ к ЗАО "Д".
В соответствии с п. 5 ст. 49 АПК РФ Арбитражный суд не принимает признание ответчиком ЗАО "Д" иска, поскольку это нарушает права других лиц, участвующих в деле.
Ответчик ООО "Ж" с иском не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, считает иск необоснованным (л. д. 20 - 22).
Ответчик Управление федеральной регистрационной службы по Новгородской области с иском не согласилось по основаниям, изложенным в отзыве, считает требования истца незаконными и необоснованными (л. д. 35 - 39).
Представитель третьего лица - Администрации Великого Новгорода - с иском не согласился по основаниям, изложенным в отзыве, дополнительно пояснив, что гараж и кирпичный забор, построенные на земельном участке с кадастровым номером 53:23:7023702:0128, не соответствуют проектной документации и не могут являться общей долевой собственностью ТСЖ. Это самовольная постройка в соответствии со ст. 222 ГК РФ (л. д. 97 - 98).
Выслушав участвующих в деле, исследовав материалы дела, Арбитражный суд не находит оснований для удовлетворения иска.
Как следует из материалов дела, 16 апреля 2004 года между ЗАО "Д" в лице представителя Г (Продавец) и ООО "Ж" в лице директора Б (Покупатель) заключен договор купли-продажи недостроенного жилого дома, в соответствии с условиями которого Покупатель купил принадлежащий Продавцу недостроенный жилой дом, находящийся по адресу: Великий Новгород, ул. Красноармейская, д. 6 (л. д. 9).
Полагая, что указанный договор заключен с нарушением требований статей 549, 554 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожным, истец обратился в суд с настоящим иском.
Доводы истца о ничтожности сделки купли-продажи недостроенного жилого дома, заключенной между ЗАО "Д" и ООО "Ж", признаны судом неправомерными по следующим основаниям.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не предусматривает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Требование о строгом соблюдении законов находит свое выражение в правилах совершения сделок. Общий принцип гражданского законодательства состоит в том, что недействительна та сделка, при совершении которой не соблюдены условия действительности сделок, которые могут касаться ее формы, воли или дееспособности сторон, ее содержания и т.д.
В соответствии со ст. ст. 549 - 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. Право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ).
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно ст. 130 ГК РФ относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
Договор купли-продажи недостроенного жилого дома от 16.04.2004 заключен сторонами в письменной форме, подписан уполномоченными лицами. Право собственности ООО "Ж" на недостроенный жилой дом, расположенный по адресу: Великий Новгород, ул. Красноармейская, д. 6, зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Новгородской области 16 июня 2004 года (л. д. 49).
Требования ст. ст. 555, 556 ГК РФ об указании в договоре продажи недвижимости цены имущества, о передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту сторонами также исполнено.
Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.
Договор купли-продажи недостроенного жилого дома от 16.04.2004 содержит все необходимые данные для определения его предмета: в нем есть сведения, позволяющие определить расположение объекта на соответствующем земельном участке (ул. Красноармейская, д. 6; земельный участок площадью 1824 кв. м с кадастровым номером 53:23:7023702:0128, кадастровый номер недостроенного жилого дома 53:23:7023702:0128:19907).
Наличие объекта подтверждается справкой ГОУП БТИ Великого Новгорода от 7 апреля 2004 года N 747, где указано, что объект в деле ГОУП БТИ учтен, выполнены работы по возведению фундамента сборного ж/б, что составляет 2,6 % от общего объема работ.
Доводы истца о том, что справка ГОУП БТИ является недействительной, поскольку подписана неуполномоченным лицом (М), объекта недвижимости на участке не было, что подтверждается актом осмотра земельного участка от 08.12.2004, признаны судом несостоятельными.
В судебное заседание ГОУП БТИ Великого Новгорода представлена копия приказа N 7а от 27.02.2004, подтверждающая право техника по инвентаризации строений и сооружений М на подписание справок ГОУП БТИ для нотариусов, нотариальных контор и других учреждений (л. д. 142).
Наличие недостроенного жилого дома на момент заключения договора подтверждается также показаниями свидетеля - сотрудника БТИ, который в судебном заседании пояснил, что выдача справок БТИ осуществляется после получения заявки и выезда специалиста БТИ на место для осмотра. В случае с недостроенным жилым домом по ул. Красноармейской инициатором проведения осмотра был Покупатель. На указанном земельном участке были зарыты в одну линию несколько фундаментных блоков, что было отражено на схеме. Справка БТИ подписана специалистом, у которого есть полномочия на подписание таких справок. Справку в БТИ получал представитель ЗАО "Д" (л. д. 67 - 68, 114).
Кроме того, в материалах дела имеются документы, подтверждающие выполнение ЗАО "УСТР-98" по заявке ООО "Ж" работ по демонтажу дымовой трубы и фундаментных блоков (л. д. 33 - 34, 69 - 71). Директор ЗАО "УСТР-98", допрошенный в качестве свидетеля, пояснил, что указанные работы ЗАО "УСТР-98" были выполнены в середине лета 2004 года и оплачены ООО "Ж" (л. д. 114).
Доводы представителя ЗАО "Д" о том, что при заключении договора объект недвижимости отсутствовал, степень выполнения работ по строительству дома определена БТИ неверно, судом оценены критически. В судебном заседании ответчик неоднократно пояснял, что заинтересован в удовлетворении иска, так как в случае отказа иски о возмещении убытков будут предъявлены ТСЖ к ЗАО "Д", а степень выполнения работ по строительству не имеет принципиального значения для рассмотрения данного дела.
Акт осмотра земельного участка от 08.12.2004, подтверждающий отсутствие объекта недвижимости, по мнению суда, не может рассматриваться в качестве допустимого доказательства по делу. Обследование участка проводилось без извещения и участия владельца участка - ООО "Ж" и собственника земли - Администрации Великого Новгорода. Состав комиссии официально не создавался, права и полномочия ее не определены. Оценивать ее выводы как независимые также нельзя, поскольку в состав комиссии входит член правления ТСЖ П, который, согласно пояснениям истца, является владельцем гаражного бокса N 1, выстроенного на территории участка, принадлежащего ООО "Ж".
Волеизъявление лиц при заключении договора купли-продажи недостроенного жилого дома соответствовало действительным намерениям сторон. Представитель ЗАО "Д" в судебном заседании не оспаривал факт получения по договору денежных средств в сумме 57 470 рублей 56 коп. ООО "Ж" представило справку о затратах на строительство одноэтажного двухквартирного дома с мансардой по ул. Красноармейской, д. 6 в Великом Новгороде (по состоянию на 16.03.2005), подтверждающую вложение средств в указанный объект недвижимости в размере 3 804 397 рублей.
Доводы истца о том, что договор купли-продажи недостроенного жилого дома был заключен с целью получения земельного участка под строительство в нарушение порядка, предусмотренного Земельным кодексом РФ, суд считает неправомерными.
В соответствии с п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Таким образом, волеизъявление сторон при совершении сделки купли-продажи недвижимости направлено, в том числе, и на передачу прав на земельный участок, что не только не противоречит закону, но и прямо им предусматривается.
Необоснованными суд считает и доводы истца о нарушении регистрирующим органом требований ст. 13 и п. 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон).
На момент осуществления регистрационных действий представленные на регистрацию документы соответствовали требованиям действующего законодательства и отражали информацию, необходимую для государственной регистрации прав в ЕГРП (п. 1 ст. 18 Закона), прошли правовую экспертизу (ст. 13 Закона), т.е. отсутствовали основания для отказа, предусмотренные п. 1 ст. 20 Закона.
Оценив собранные по делу доказательства, выслушав лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о том, что содержание и правовые последствия договора купли-продажи недостроенного жилого дома, заключенного между ЗАО "Д" и ООО "Ж", не противоречат закону и иным правовым актам: сделка совершена правоспособными юридическими лицами; волеизъявление лиц соответствует их действительной воле; форма договора соответствует форме, предусмотренной законом для этой сделки. Таким образом, основания для признания сделки недействительной отсутствуют.
Кроме того, суд считает, что иск не обоснован по праву.
Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ). Учитывая, что ГК РФ не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требования подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996).
Доводы истца о нарушении указанной сделкой его прав и законных интересов противоречат материалам дела.
Как следует из пояснений истца в судебном заседании, фактически нарушение прав членов ТСЖ в пользовании земельным участком и находящимися на нем объектами общей собственности связано с последствием ничтожной, по его мнению, сделки, а именно, заключением между Администрацией Великого Новгорода и ООО "Ж" договора аренды земельного участка, а также обращением ООО "Ж" в суд по вопросу установления частного сервитута.
Вместе с тем гаражный бокс не является общей собственностью членов ТСЖ в соответствии со статьей 2.3 Устава ТСЖ (л. д. 120), следовательно, защита прав его владельца должна осуществляться в ином порядке. До настоящего времени право собственности на занимаемый объектами ТСЖ земельный участок не оформлено, в то время как ООО "Ж" пользуется земельным участком на законных основаниях.
Ссылку истца на п. 2 ст. 16 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ суд считает несостоятельной, поскольку государственный кадастровый учет проведен в отношении земельного участка, предоставленного ЗАО "Д" для строительства жилого дома. В отношении земельного участка, занимаемого объектами ТСЖ в настоящее время, такой учет не проводился. Более того, актом обследования земельного участка от 13.01.2005 N 2, проведенного специалистами комитета по земельным ресурсам и землеустройству Администрации Великого Новгорода в присутствии директора ООО "Ж" Б и (с извещением представителя ТСЖ), установлено, что граница между земельными участками с кадастровыми номерами 53:23:7023702:0121 и 53:23:7023702:0128 не соответствует границе, установленной по межевому делу, выполненному в 2002 году ООО "Азимут", и проектной документации, утвержденной распоряжением Администрации Великого Новгорода от 11.10.2002 N 3762рг. Часть участка (примерно 134 кв. метра) из общей площади земельного участка (1824 кв. метра), предоставленного в аренду ООО "Ж", используется ТСЖ. Гараж и кирпичный забор возведены без разрешительных документов (л. д. 94 - 95).
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
С учетом всех изложенных обстоятельств иск не подлежит удовлетворению.
Руководствуясь ст. ст. 10, 166, 168, 549 - 552, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд
Решил:
В иске отказать.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца после его принятия.
Судья
И.Н.ДЕМЕНЦОВА