Решение от 29.07.2004 г № 27/9
Отчуждение памятников истории и культуры допускается с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. Однако ненаправление уведомления об отчуждении памятников не влечет недействительности сделки купли-продажи недвижимости
Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Крестова В.Г., рассмотрев в судебном заседании дело по иску ОГУ "Плесский государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник" к ЗАО "Топснаб" и предпринимателю Сенченко Олегу Александровичу о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности и переводе прав покупателя, с привлечением к участию в деле Управления культуры и искусства Ивановской области, Учреждения юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области, ФГУП "Ростехинвентаризация", Администрации Ивановской области в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет иска ,
Установил:
ОГУ "Плесский государственный историко-архитектурный и художественный музей-заповедник" (истец) обратился в арбитражный суд Ивановской области к ЗАО "Топснаб" и предпринимателю Сенченко Олегу Александровичу (ответчикам) с иском о признании сделки недействительной, применении последствий ее недействительности и переводе прав покупателя. Истец требует признать недействительным договор купли-продажи от 26.01.2001, заключенный между ответчиками, в части продажи объектов недвижимости: административного здания под литером "Ч", складов под литерами "Ц" и "Ш", расположенных по адресу: г. Плес, ул. Карла Маркса, 1, - поскольку данные объекты являются памятниками истории и культуры областного значения, а ответчики не известили его о продаже этих объектов в нарушение требований ст. 5 Закона РСФСР от 15.12.1978 "Об охране и использовании памятников истории и культуры". Одновременно истец требует применить последствия недействительности в отношении данной части сделки, а также перевести на него права покупателя указанных объектов недвижимости.
Ответчик возражает против иска по основаниям, изложенным в отзывах на исковое заявление, и заявляет о пропуске истцом сроков на обращение с требованием о переводе прав покупателя.
Управление культуры и искусства Ивановской области и Администрация Ивановской области поддерживают требования истца.
Учреждение юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области и ФГУП "Ростехинвентаризация" представили в суд письменные отзывы на исковое заявление.
В ходе судебного разбирательства арбитражным судом дважды, 19.04.2004, 22.06.2004, производился выход на место с целью выяснения местонахождения спорных объектов недвижимости и некоторых технических данных, необходимых для идентификации объектов недвижимости, зарегистрированных в качестве памятников истории и культуры, с объектами, являющимися предметом договора купли-продажи от 26.01.2001.
После выходов на место истец изменил предмет иска, исключив из объектов своих требований склад под литером "Ш".
Из материалов дела следует:
Согласно приложению 2 к решению малого Совета Ивановского областного Совета народных депутатов от 11.06.1993 "Об утверждении границ Плесского государственного историко-архитектурного и художественного музея-заповедника, заповедной территории, зоны охраняемого ландшафта и установлении режимов их охраны и содержания" к памятникам истории и культуры местного значения отнесен ансамбль дома Смирновых: дом и каменный амбар, построенные в 1880 - 1909 годах, расположенные по адресу: г. Плес, ул. Карла Маркса, 1. Эти объекты, а также еще один амбар упоминаются также в Своде памятников архитектуры и монументального искусства России (Москва, Издательство "Наука", 2000 год).
26.01.2001 ответчиками подписан договор продажи недвижимости N 1, согласно которому, а также приложению N 1 к нему ЗАО "Топснаб" продает за 296216 руб. 78 коп. в собственность предпринимателя Сенченко О.А. 24 объекта недвижимости, расположенных на земельном участке площадью 62344 кв. м по адресу: г. Плес, ул. Карла Маркса, 1. В состав этих объектов, в частности, вошли:
- административное здание литер "Ч", введенное в эксплуатацию до 1917 года, площадью 221,2 кв. м, износ 53%, по цене 16597 руб. 57 коп.,
- склад литер "Ц", введен в эксплуатацию до 1925 года, площадью 76,9 кв. м, износ 54%, по цене 15860 руб. 6 коп.,
- склад литер "Ш", дата ввода в эксплуатацию неизвестна, площадью 18,1 кв. м, износ 54%, по цене 12895 руб. 18 коп.
В договоре стороны согласовали также порядок оплаты имущества покупателем: в срок до 31.12.2001 путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца.
Передача имущества, указанного в договоре, произведена по акту приема-передачи, приложенному к первоначальному договору.
Регистрация права собственности ответчика на указанные объекты недвижимости произведена в Учреждении юстиции по госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области 19.03.2001.
21.03.2001 ответчиками подписано дополнительное соглашение к данному договору, согласно которому ими согласовано увеличение цены договора с 296216 руб. 78 коп. до 3792000 руб. (с учетом НДС). При этом цена административного здания увеличилась до 200000 руб., склада литер "Ц" - до 220000 руб., склада литер "Ш" - до 150000 руб.
Расчеты по договору ответчиками произведены 10.04.2001 в полном объеме путем зачета взаимных требований на основании договора N 42/1/01.
Поскольку из первоначально представленных в суд документов невозможно было определить точное местонахождение упоминаемых истцом объектов недвижимости и памятников истории и культуры, а также идентифицировать данные объекты, суд в соответствии с определением от 08.04.2004 произвел выезд на место в г. Плес и провел 19.04.2004 осмотр места нахождения спорных объектов недвижимости.
В ходе данного осмотра установлено:
"Осматриваемые объекты недвижимости расположены на земельном участке, огороженном металлическим забором. С северной стороны этот участок ограничен улицей Карла Маркса, с восточной - улицей Льва Толстого, с южной - переулком Пушкинским, а с западной - оврагом. С севера от участка расположен также небольшой лесной массив и высокий берег реки Волги, а с востока и с юга от него находится жилой сектор города.
На данном земельном участке расположено более 20-ти построек жилого и нежилого назначения, деревянных, каменных и смешанного типа.
В северо-восточной части участка на углу улиц Карла Маркса и Льва Толстого расположено двухэтажное полукаменное жилое здание, стены первого этажа которого выполнены из кирпича, а второго - деревянные.
К югу от здания в линии застройки по улице Льва Толстого на расстоянии нескольких метров располагаются два пристроенных друг к другу каменных нежилых одноэтажных помещения складского (амбарного) типа. Между зданием и ближним складским помещением расположены каменные ворота и калитка. Ближнее к зданию складское помещение выше примыкающего к нему другого помещения, имеет каменный трапециевидный фронтон с четырьмя зубцами на вершине, на стене его, выходящей на улицу Льва Толстого, исполнен рельеф расположенных одно над другим двух ложных арочных окон.
К западу от вышеописанного жилого дома в нескольких метрах от него в линии застройки по улице Карла Маркса располагается каменная одноэтажная постройка складского (амбарного) типа с каменным фронтоном и двумя неглубокими нишами под двумя ложными тройными проемами". При осмотре составлена схема осмотра, на которой показано примерное расположение объектов недвижимости.
В связи с недостаточностью сведений об имуществе, являющемся предметом спорной части договора, полученных от лиц, участвующих в деле, и в результате осмотра от 19.04.2004, на основании определения суда от 15.06.2004 судом 22.06.2004 произведен повторный осмотр места нахождения спорных объектов недвижимости. В ходе осмотра истцом применялась фотосъемка. В ходе его установлено (с учетом замечаний предпринимателя Сенченко О.А. на протокол осмотра):
"На углу улиц Льва Толстого и Карла Маркса находится только одно здание. С этого здания идет начало нумерации домов на улице Льва Толстого. Указанное угловое здание расположено на четной стороне улицы Льва Толстого, имеющей направление с севера на юг. Угловое здание представляет собой двухэтажный жилой дом, первый этаж кирпичный, второй - деревянный, обшит тесом. Здание на вид старое (сделаны его снимки со стороны обеих улиц). Вход на территорию к зданию осуществляется через калитку и ворота в старом каменном заборе с ул. Льва Толстого. Вход в само здание на момент осмотра заколочен и был вскрыт перед осмотром его помещений изнутри. Помещения первого этажа осмотрены, большая часть их измерена с применением мерной ленты (рулетки) длиной 50 м, с составлением плана. Помещения второго этажа осмотрены, не измерялись. В центральной части помещений дома расположены две изразцовые печи. Помещения захламлены.
К югу от углового здания вдоль по улице Льва Толстого в нескольких метрах от него, примыкая к каменному забору с воротами и калиткой, расположены две примыкающих друг к другу кирпичных нежилых постройки, старые на вид (сделан снимок их со стороны улицы Льва Толстого). Вход в них осуществляется через ближнее к угловому дому здание, через дверь в северной стене. Дверь на момент осмотра была заколочена и вскрыта при внутреннем осмотре помещений. Обе постройки измерены с применением мерной ленты длиной 50 м, с составлением плана.
К западу от углового дома в нескольких метрах от него вдоль по улице Карла Маркса расположена кирпичная постройка, старая на вид (сделан снимок ее со стороны улицы Карла Маркса). Здание измерено с применением мерной ленты длиной 50 м, с составлением плана.
Первое здание на нечетной стороне улицы Льва Толстого под номером 1 располагается на удалении нескольких десятков метров от стыка улиц Льва Толстого и Карла Маркса (сделан снимок).
Здания на четной стороне улицы Карла Маркса располагаются на удалении более ста метров от стыка указанных улиц".
Из представленной ФГУП "Ростехинвентаризация" в суд схемы расположения объектов на земельном участке N 1 по ул. Карла Маркса в г. Плесе видно, что склады под литерами "Ц" и "Ш" расположены на большом расстоянии друг от друга, на противоположных углах земельного участка. При этом административное здание под литером "Ч" и склад под литером "Ц" на схеме находятся рядом друг с другом.
Из техпаспорта на склад литер "Ц" следует, что он состоит из двух основных помещений.
Сведения, полученные в результате исследования материалов, представленных в суд и полученных в ходе осмотров, позволяют суду прийти к выводу, что склад литер "Ш" не вошел в число объектов недвижимости, проданных по спорному договору.
Таким образом, в иске в части, касающейся данного объекта недвижимости, следует отказать.
Вместе с тем, по мнению суда, истец не представил в суд бесспорные данные, позволяющие с достаточной точностью определить, что каменный амбар на улице Льва Толстого (южный амбар) включен в состав ансамбля дома Смирновых в качестве памятника истории и культуры в приложении 2 к решению малого Совета Ивановского областного Совета народных депутатов от 11.06.1993 "Об утверждении границ Плесского государственного историко-архитектурного и художественного музея-заповедника, заповедной территории, зоны охраняемого ландшафта и установлении режимов их охраны и содержания", а также определить, что данный амбар является складом литер "Ц", проданным по спорному договору. Данные осмотров объектов недвижимости на месте дают основание полагать, что данный амбар может быть частью данного склада, однако для точного вывода, по мнению суда, необходима судебная техническая экспертиза, от проведения которой истец отказался.
При таких обстоятельствах у суда отсутствуют достаточные основания для удовлетворения иска в части, касающейся данного склада. В иске в этой части следует отказать.
Вместе с тем, по мнению суда, собраны достаточные доказательства, позволяющие на основании собранных сведений о местонахождении здания и его технических данных утверждать, что административное здание литер "Ч" является памятником истории и культуры местного значения, домом писателя Смирнова Н.П.
Так, из паспорта на данный памятник, составленного 10.05.1983 Главным управлением охраны, реставрации, использования памятников, видно, что он представляет собой двухэтажный дом, расположенный по адресу: г. Плес, ул. Льва Толстого, 2, низ его кирпичный, верх - деревянный, обшитый тесом, в комнатах сохранились изразцовые печи. Конкретное использование - контора дома отдыха "Плес".
Из техпаспорта административного здания литер "Ч" также следует, что это двухэтажный дом, расположенный по адресу: г. Плес, ул. Карла Маркса, 1-ый этаж кирпичный, 2-ой - бревенчатый.
При осмотрах выяснилось, что только одно двухэтажное здание с каменным первым этажом и деревянным вторым этажом расположено на углу улиц Карла Маркса и Льва Толстого в г. Плесе, планировка первого этажа которого во многом совпадает с планом здания литер "Ч" в техническом паспорте и планом дома Смирнова Н.П. в Своде памятников архитектуры и монументального искусства России.
Вместе с тем суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований.
Действительно, как следует из материалов дела, ЗАО "Топснаб" не известил истца о продаже административного здания-памятника. О данной сделке истец узнал самостоятельно примерно через год после заключения договора ответчиками. Это следует из письма истца N 114 от 15 апреля 2002 года в адрес прокурора Приволжского района, к которому он прилагает копию указанного договора.
Согласно ст. 5 Закона РСФСР от 15.12.1978 "Об охране и использовании памятников истории и культуры" отчуждение памятников истории и культуры допускается с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. Однако данный Закон не содержит запрета на отчуждение памятников и нормы о том, что ненаправление уведомления об отчуждении памятников влечет недействительность сделки.
Согласно ст. 5 Закона РСФСР от 15.12.1978 также установлено, что при продаже памятников государство имеет преимущественное право покупки.
Реализация преимущественного права покупки, по общим правилам гражданского законодательства, осуществляется путем перевода прав покупателя на лицо, имеющее преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ). В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ истец в данном случае имел право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Однако с момента, когда истец узнал о заключении данного договора (15.04.2002), до момента обращения истца в суд с данным требованием (05.02.2004) прошло значительно больше времени - один год и девять с лишним месяцев. Таким образом, доводы предпринимателя Сенченко О.А. о пропуске истцом срока для обращения с иском о переводе прав покупателя по договору купли-продажи от 26.01.2001 обоснованны.
С учетом изложенных обстоятельств в иске следует отказать.
Госпошлину по делу в соответствии со ст. 110 АПК РФ следует отнести на истца.
Руководствуясь ст. ст. 110, 167 - 170, 176 АПК РФ, арбитражный суд
Решил:
В иске отказать.
На решение суда первой инстанции в течение месяца со дня принятия может быть подана апелляционная жалоба в суд апелляционной инстанции (ст. 259 АПК РФ).
На вступившее в законную силу решение суда может быть подана кассационная жалоба в суд кассационной инстанции в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения (ст. 276 АПК РФ).
В срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятого по данному делу, может быть подано заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации (ст. 292 АПК РФ).