Решение от 25.01.2008 г № А76-12168/2007-10-389

Поскольку из содержания соглашения не представляется возможным определить предмет предварительного договора, начальные и конечные сроки выполнения работ, которые являются существенными для договора подряда в силу ст. 432, 708 ГК РФ, суд пришел к выводу о том, что соглашение нельзя признать заключенным, и отказал в удовлетворении требований об устранении препятствий в исполнении соглашения путем возложения обязанностей по передаче истцу спорных помещений

Резолютивная часть решения объявлена 21.01.2008
Полный текст решения изготовлен 25.01.2008
Арбитражный суд Челябинской области в лице судьи А.Г. Кузьмина, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Поспеловой Т.А.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
ООО "Инженерно-промышленная компания "ИПРОКОМ" г. Москва
к ООО "Русский дом" г. Челябинск
третье лицо: ООО "Фокус" г. Челябинск
об устранении препятствий в исполнении договора
при участии в судебном заседании:
при участии в судебном заседании:
от истца: П.М. (доверенность от 30.10.2007)
от ответчика: Т.С. (доверенность от 24.08.2007) до перерыва, Г.М.В. (доверенность от 07.12.2007) после перерыва.
от третьего лица: П.Д. (доверенность от 27.09.2007)
Истец заявил требования об устранении препятствий в исполнении Соглашения об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005, а именно: обязать ответчика передать истцу помещение, находящееся на 3 этаже торгово-досугового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 для исполнения истцом обязательств по указанному соглашению и подписать акт допуска на это помещение, а также обязать ответчика не препятствовать доступу истцу к коммунальным услугам, услугам связи и энергоснабжения, необходимым для исполнения истцом обязательств по Соглашению N 74 от 06.09.2005.
В судебном заседании 11.12.2007 истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил ходатайство об уточнении заявленных требований, просит устранить препятствия для исполнения Соглашения об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005, а именно: обязать ответчика передать истцу помещение 12, 1 этапа, 1 очереди строительства, литер А площадью 2468,40 кв. м, помещение 13, 2 этапа 1 очереди строительства, литер А площадью 3622,50 кв. м, помещение б/н, 3 этапа 1 очереди строительства площадью 6834,60 кв. м, находящиеся на 3 этаже торгово-досугового комплекса "Фокус", расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16, в строительной готовности в соответствии с условиями Соглашения об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005 для исполнения истцом обязательств по указанному Соглашению путем подписания актов допуска на эти помещения; обязать ответчика не препятствовать истцу доступу к коммунальным услугам: к электроснабжению (для подключения к нагрузке мощностью не менее 1037 кВт), холодному и горячему водоснабжению, теплоснабжению, к системе сброса сточных вод в канализацию и вывозу ТБО, необходимым для исполнения истцом обязательств по Соглашению N 74 от 06.09.2005 в помещении 12, 1 этапа, 1 очереди строительства, литер А, помещении 13, 2 этапа 1 очереди строительства, литер А, помещение б/н, 3 этапа 1 очереди строительства. Ходатайство принято судом.
Ответчик считает, что заявленные требования необоснованны, оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется, никаких препятствий истцу в исполнении условий Соглашения N 74 от 06.09.2005 не чинится.
Третье лицо считает, что заявленные требования необоснованны в связи с отсутствием достаточных доказательств, подтверждающих доводы истца.
На основании исследованных документов и пояснений лиц, участвующих в деле, арбитражный суд,
Установил:
между ООО "Русский Дом" (арендатор) и Администрацией г. Челябинска (арендодатель) 09.08.1999 был подписан договор N УЗ-00213-К-99 аренды земли и инфраструктуры (недвижимого имущества) г. Челябинска (л.д. 168 - 172, т. 2).
Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды недвижимое имущество: земельный участок площадью 40695 кв. м, расположенный по адресу в квартале, ограниченном Комсомольским проспектом, улицей Молдавской, проспектом Победы, улицей Жилой в Курчатовском районе из земель муниципальной собственности для проектирования и строительства 1 очереди торгового центра. Указанный договор был заключен сроком на 2 года.
Дополнительным соглашением N 1 от 18.11.2002 были внесены изменения в договор аренды земли от 09.08.1999 N УЗ-00213-К-99. Стороны договорились, что земельный участок площадью 40695 кв. м, расположенный по адресу в квартале, ограниченном Комсомольским проспектом, улицей Молдавской, проспектом Победы, улицей Жилой в Курчатовском районе из земель поселений, находящихся в ведении муниципального образования, передается ответчику для завершения строительства первой очереди торгового центра. Дополнительное соглашение заключено на срок до 01.01.2006. (л.д. 178 - 182, т. 2).
29 августа 2005 года между ООО "Фокус" и ООО "Русский Дом" был подписан агентский договор, согласно которому принципал (ООО "Фокус") поручает агенту (ООО "Русский Дом") осуществлять юридические действия по представлению интересов принципала, действия по заключению договоров на аренду помещений, принадлежащих на праве собственности принципалу по его поручениям на следующих условиях: сдать в аренду с заключением долгосрочного (не менее чем на 15 лет) договора аренды нежилые помещения общей площадью 10359,2 кв. м, согласно техническому паспорту БТИ по данным Федерального агентства кадастров объектов недвижимости ФГУП "Ростехинвентаризация", расположенные на втором, третьем, четвертом этаже здания, находящегося по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16. (л.д. 35 - 37, т. 3).
Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 74-АА N 071986 от 16.03.2005 ООО "Фокус" является собственником нежилого помещения N 4, общей площадью 10359,2 кв. м по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 (л.д. 25, т. 3). В свидетельстве указаны существующие ограничения в виде ипотеки.
Между истцом - ООО "ИПК "ИПРОКОМ" и ответчиком - ООО "Русский Дом" было подписано Соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005 (далее по тексту Соглашение N 74), в соответствие с которым ответчик осуществляет строительство здания торгово-досугового комплекса, расположенного по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 и предоставляет истцу для использования в целях ведения коммерческой деятельности, согласно приложения N 2, а истец принимает в указанных целях нежилое помещение на 3 этаже центра, местоположение и границы которого согласованы сторонами и обозначены желтым цветом на графическом поэтажном плане, общей площадью ориентировочно 14000 кв. м, в состоянии до передачи помещения истцу для проведения отделочных и специальных работ (л.д. 11 - 29, т. 1).
12 сентября 2005 года между сторонами было подписано дополнительное соглашение к Соглашению об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005 в соответствие с которым пункт 8.3 Соглашения N 74 был изложен в новой редакции. Стороны договорились, что договор аренды (основной договор) сроком на 15 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором аренды, в окончательном виде подписывается в течение 10 дней с момента получения ответчиком свидетельства о праве собственности на здание торгово-досугового комплекса, расположенного по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16, но не позднее 01.07.2006. При этом стороны установили, что отсутствие свидетельства о праве собственности не будет для сторон препятствием для заключения договора аренды (основного договора) (л.д. 7, т. 4).
В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Согласно п. 15.1 соглашения от 06.09.2005 об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 содержит обязанность истца и ответчика заключить договор аренды на условиях, предусмотренных данным соглашением.
Согласно пункту 8.3 соглашения с учетом дополнительного соглашения от 12.09.2005 года стороны договорились, что договор аренды (основной договор) сроком на 15 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором аренды, в окончательном виде подписывается в течение 10 дней с момента получения ответчиком свидетельства о праве собственности на здание торгово-досугового комплекса, расположенного по строительному адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16, но не позднее 01.07.2006. При этом стороны установили, что отсутствие свидетельства о праве собственности не будет для сторон препятствием для заключения договора аренды (основного договора).
В установленный соглашением от 06.09.2005 об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74, срок договор аренды сторонами заключен не был. В соответствие с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса РФ обязательства сторон по предварительному договору считаются прекращенными. До настоящего времени 3 этаж торгово-досугового комплекса, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Молдавская, д. 16 не введен в эксплуатацию и право собственности на него в установленном законом порядке полностью не зарегистрировано.
В соответствие со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
С учетом требований ст. 608 ГК РФ положения п. 8.3 Соглашения N 74 о том, что отсутствие свидетельства о праве собственности у арендодателя на торгово-досуговый комплекс не будет являться препятствием для сторон при заключении договора аренды (основного договора) являются ничтожными.
В соответствие со ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Соглашение N 74 от 06.09.2005 не содержит данных, позволяющих точно идентифицировать помещение, подлежащее передаче по договору и в силу ст. 607 ГК РФ указанное соглашение не считается заключенным.
В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора подряда являются условия о сроках выполнения работ, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005 не содержит начального и конечного срока выполнения работ.
Стороны не представили суду надлежащих доказательств, что сроки выполнения работ были сторонами по Соглашению об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005 согласованы (ст. 65 - 68 АПК РФ).
В соответствии со ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы.
Вышеуказанное Соглашение не отвечает этим требованиям закона и не позволяет определить начальный и конечный сроки выполнения работ.
При установленных обстоятельствах данное соглашение не считается заключенным.
В соответствие со ст. 307 ГК РФ обязательства сторон возникают в силу закона или договора.
Истец заявил свои требования на основании Соглашения об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005, которое не отвечает требованиям ст.ст. 429, 432, 607, 702 и 708 ГК РФ, в связи с чем не считается заключенным и не порождает никаких юридических последствий. Следовательно, требования истца, основанные на соглашении об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005, не подлежат удовлетворению.
Истец по заявленным основаниям не представил суду доказательств возникновения у ответчика перед истцом обязательств, по заявленным исковым требованиям (ст. 65 - 68 АПК РФ).
Доводы истца, в том числе, что Соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005 является договором подряда, доводы ответчика в том числе, что Соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005 ответчиком расторгнуто, а также, что истцом не соблюден претензионный порядок судом отклоняются по установленным и указанным судом фактическим обстоятельствам, т.к. Соглашение об аренде недвижимого имущества по окончании строительства N 74 от 06.09.2005 не порождает никаких юридических последствий и судом не считается заключенным.
При установленных обстоятельствах дела, в удовлетворении заявленных требований следует отказать.
В соответствие со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на истца.
В соответствии с ч. 2 ст. 176 АПК РФ дата изготовлении решения в полном объеме считается датой принятия решения.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167 - 170 АПК РФ, арбитражный суд
Решил:
в удовлетворении заявленных требований отказать.
На решение арбитражного суда первой инстанции, не вступившее в законную силу, может быть подана апелляционная жалоба в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд, в течение месяца после принятия обжалуемого решения, через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
На решение арбитражного суда первой инстанции, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, в течение двух месяцев после вступления обжалуемого решения в законную силу, через принявший решение в первой инстанции арбитражный суд.
Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Федерального арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.
Судья
А.Г.КУЗЬМИН