Постановление от 12.11.2007 г № А46-604/2007
По правилам статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается
Резолютивная часть постановления объявлена 8 ноября 2007 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 ноября 2007 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильницкой Д.В.
судей Глухих А.Н., Рябухиной Н.А.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лепехиной М.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2026/2007) Департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 12.07.2007 по делу N А46-604/2007 (судья Штаненко П.Т.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Омска к индивидуальному предпринимателю Олиферу Александру Григорьевичу о взыскании 50715 руб. 58 коп.
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Стуколова М.С., доверенность N 04/26647 от 02.08.2007;
от индивидуального предпринимателя Олифера Александра Григорьевича - не явились;
Установил:
Департамент недвижимости администрации г. Омска обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к индивидуальному предпринимателю Олиферу Александру Григорьевичу о взыскании 35540 руб. задолженности по арендной плате и 15175 руб. 58 коп. пени за период с 01.08.2006 по 19.12.2006 по договору аренды нежилого помещения N 25284/5 от 20.09.2003.
В связи со сменой наименования судом произведена замена истца на Департамент имущественных отношений Администрации города Омска (протокол судебного заседания от 19.04.2007).
Решением Арбитражного суда Омской области от 12.07.2007 по делу N А46-604/2007 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не соглашаясь с принятым решением, Департамент имущественных отношений Администрации города Омска в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.
Индивидуальный предприниматель Олифер Александр Григорьевич, надлежащим образом извещенный о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, в судебное заседание не явился.
Руководствуясь ст. ст. 123, 156, 266 АПК РФ, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска в отсутствие неявившегося ответчика.
В судебном заседании представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и выслушав представителя истца, суд апелляционной инстанции установил, что в соответствии с договором аренды нежилого помещения N 25284/5 от 20.09.2003 Департамент недвижимости администрации г. Омска предоставил индивидуальному предпринимателю Олиферу Александру Григорьевичу в аренду нежилые помещения, общей площадью 355,40 кв.м, индивидуализированные согласно приложению N 2 к договору, расположенные по адресу: г. Омск, ул. Крылова, 5, для использования под продовольственную торговлю.
Помещения переданы ответчику по акту от 20.09.2003.
Из текста п. 3.2 договора усматривается, что на момент его заключения сторонами установлена договорная ставка арендной платы - 8529 руб. 60 коп. (в том числе: НДС 1421 руб. 60 коп.) в месяц.
В соответствии с п. п. 3.1, 3.3 договора арендатор обязался вносить на счет получателя (Департамент финансов и экономики администрации г. Омска) денежную сумму в размере 7108 руб. 00 коп. (арендная плата без НДС) за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному.
Срок действия договора определен сторонами с 20.09.2003 по 18.09.2004 (п. 1.2).
Считая договор аренды нежилого помещения N 25284/5 от 20.09.2003 возобновленным на неопределенный срок по правилам ст. 621 ГК РФ, истец просил взыскать с индивидуального предпринимателя Олифера Александра Григорьевича 35540 руб. задолженности по арендной плате и 15175 руб. 58 коп. пени за просрочку платежей за период с 01.08.2006 по 19.12.2006.
Возражая против требований истца, ответчик в отзыве на иск сослался на освобождение арендованных помещений 05.06.2005 и прекращение действия договора с 19.08.2005 на основании ст. 610 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд в решении указал на отсутствие у истца права на начисление арендной платы и неустойки за рассматриваемый период в связи с продажей объекта аренды по договору N 928 от 03.06.2005 Розалевич Ирине Александровне и передачей ответчиком нежилых помещений новому собственнику 05.06.2005.
Повторно рассматривая дело по апелляционной жалобе истца, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что обжалуемое решение подлежит отмене.
Как следует из материалов дела, после истечения срока действия договора аренды нежилого помещения N 25284/5 от 20.09.2003 ответчик продолжал пользоваться арендуемым имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).
Факт возобновления договора аренды нежилого помещения N 25284/5 от 20.09.2003 на неопределенный срок установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 27.11.2006 по делу N А46-12916/2006 по иску Департамента недвижимости администрации г. Омска к индивидуальному предпринимателю Олиферу Александру Григорьевичу о взыскании 81052 руб. 42 коп.
В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ при заключении договора аренды недвижимого имущества на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
Доказательств отказа сторон от договора аренды нежилого помещения N 25284/5 от 20.09.2003 и прекращения его действия в указанный в исковом заявлении период в материалах дела не имеется.
В соответствии с п. 2.2.9 договора арендатор обязан не позднее чем за две недели письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещений как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном расторжении договора по своей инициативе и сдать помещения арендодателю по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа.
Доказательств письменного уведомления арендодателя об освобождении помещений в связи с отказом от договора ответчик не представил.
Доводы индивидуального предпринимателя Олифера Александра Григорьевича о прекращении действия договора в связи с отказом от него арендодателя не могут быть признаны судом апелляционной инстанции обоснованными.
Письма истца N 05-01/19451 от 09.09.2004 и N 08-01/10242 от 18.05.2005, на которые ссылается ответчик, содержат соответственно предложение о перезаключении договора и уведомление о предстоящей продаже нежилых помещений на аукционе и не могут рассматриваться как отказ арендодателя от договора аренды нежилого помещения N 25284/5 от 20.09.2003.
Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 27.11.2006 по делу N А46-12916/2006 установлено наличие у ответчика обязанности по внесению арендной платы по указанному договору за период с 01.03.2006 по 31.07.2006.
В связи с чем оснований считать договор аренды нежилого помещения N 25284/5 от 20.09.2003 прекращенным с 19.08.2005 у суда апелляционной инстанции не имеется.
Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи N 928 от 03.06.2005 нежилые помещения (NN на поэтажном плане (4П) 1 этаж: 1 - 19) площадью 263,7 кв.м, находящиеся на 1-м этаже 5-этажного жилого дома (литера А) по адресу: г. Омск, ул. Федора Крылова, 5, обремененные договором аренды N 25284/5 от 20.09.2003, были проданы муниципальным образованием город Омск в лице Департамента недвижимости администрации г. Омска Розалевич Ирине Александровне.
Передача нежилых помещений покупателю оформлена актом от 07.12.2006.
В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Право собственности Розалевич Ирины Александровны на торговый комплекс - нежилые помещения, номера на поэтажном плане 4П: 1 - 19, общей площадью 263,70 кв.м, находящиеся на первом этаже пятиэтажного жилого дома, литера А, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Федора Крылова, д. 5, зарегистрировано Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области 26.12.2006 (свидетельство о государственной регистрации права серия 55 АВ N 359841).
В связи с чем истец, осуществляя от имени муниципального образования город Омск полномочия собственника нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Омск, ул. Федора Крылова, 5, был вправе взимать с ответчика арендную плату по договору аренды нежилого помещения N 25284/5 от 20.09.2003 по 25.12.2006.
В соответствии с п. 2 ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Поэтому передача истцом нежилых помещений по договору купли-продажи Розалевич Ирине Александровне 07.12.2006 не влечет отказ в иске к ответчику.
Досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы (п. 13 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
В связи с чем ссылки индивидуального предпринимателя Олифера Александра Григорьевича на освобождение арендуемых нежилых помещений 05.06.2005 и передачу их по акту Розалевич Ирине Александровне не могут быть приняты во внимание судом апелляционной инстанции.
Оснований для передачи нежилых помещений Розалевич Ирине Александровне у ответчика не имелось.
Кроме того, как следует из акта приема-передачи от 05.06.2005, подписанного между индивидуальным предпринимателем Олифером Александром Григорьевичем и Розалевич Ириной Александровной, последней переданы нежилые помещения на первом этаже пятиэтажного жилого дома литер А на поэтажном плане 4П: 1 - 19 по адресу: г. Омск, ул. Ф. Крылова, 5, площадью 263,7 кв.м.
В то время как по договору аренды нежилого помещения N 25284/5 от 20.09.2003 ответчик арендовал нежилые помещения, общей площадью 355,40 кв.м (в том числе помещения подвала в здании по адресу: г. Омск, ул. Ф. Крылова, 5).
По правилам ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
Как установлено судом апелляционной инстанции, обязательство по внесению арендной платы в период с 01.08.2006 по 19.12.2006 не было исполнено ответчиком.
В связи с чем требование истца о взыскании с индивидуального предпринимателя Олифера Александра Григорьевича задолженности по арендной плате за указанный период в сумме 35540 руб. подлежало удовлетворению судом первой инстанции.
Согласно ст. 330 ГК РФ в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в том числе при просрочке исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку, определенную законом или договором.
Сумма пени, начисленной ответчику в соответствии с п. 4.1.1 договора, составила по расчету истца, произведенному за период с 01.08.2006 по 19.12.2006, 15175 руб. 58 коп.
Учитывая явную несоразмерность подлежащей взысканию неустойки (в силу ее размера) последствиям нарушения обязательства, суд апелляционной инстанции на основании ст. 333 ГК РФ считает возможным уменьшить ее до 3000 руб. 00 коп.
Руководствуясь статьями 110, 266, 269 (п. 2), 270 (п. 3 ч. 1, п. 4 ч. 1, п. 1 ч. 2), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации
Постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 12.07.2007 по делу N А46-604/2007 отменить и принять по делу новый судебный акт.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Олифера Александра Григорьевича, 30.08.1954 года рождения, уроженца с. Шипицыно Чистоозерного района Новосибирской области, в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска 38540 руб. 00 коп., из которых: 35540 руб. 00 коп. - задолженность по арендной плате и 3000 руб. 00 коп. - пеня.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Олифера Александра Григорьевича, 30.08.1954 года рождения, уроженца с. Шипицыно Чистоозерного района Новосибирской области, в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 2021 руб. 47 коп.
Взыскать с индивидуального предпринимателя Олифера Александра Григорьевича, 30.08.1954 года рождения, уроженца с. Шипицыно Чистоозерного района Новосибирской области, в пользу Департамента имущественных отношений Администрации города Омска государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1000 руб. 00 коп.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Д.В.Ильницкая
Судьи
А.Н.Глухих
Н.А.Рябухина