Постановление от 21.06.2004 г № А-708/03

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок

Данным решением удовлетворено заявление индивидуального предпринимателя Спицына А.А. о признании недействительным п. 2 Распоряжения Главы администрации г. Омска N 20-р от 15.01.2003 "О предоставлении МУП ЯК "Торговый город" частей земельного участка в Кировском административном округе" в части, касающейся земельного участка площадью 6255 кв.м.
Суд апелляционной инстанции
Установил:
1 апреля 2002 г. между Департаментом недвижимости администрации г. Омска и Спицыным А.А. был заключен договор N Д-Кр-230/1 аренды земельного участка общей площадью 6400 кв.м, расположенного по адресу: ул. 70 лет Октября, 25. Указанный в договоре земельный участок (с учетом уточнений - 6225 кв.м) является частью земельного участка, названного в оспариваемом пункте распоряжения. Данное обстоятельство подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами по существу.
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что договор аренды от 1 апреля 2002 г. следует признать заключенным. Данный вывод основан на материалах дела, в том числе, ситуационном плане, являющемся приложением к договору аренды, соответствует положениям ст. ст. 432, 607 ГК РФ. Кроме того, обстоятельства, свидетельствующие о заключенного договора аренды, установлены постановлением суда кассационной инстанции от 14 января 2004 г. по делу N Ф04/146-1988/А46-2003 и не требуют доказывания в силу нормы абзаца 2 п. 15 ч. 2 ст. 289 АПК РФ.
Срок действия договора аренды, первоначально установленный до 1 июня 2002 г., соглашениями сторон продлен до 31 декабря 2002 г.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Как следует из материалов дела, Спицын А.А., надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, уведомил Департамент недвижимости о своем желании продлить договорные отношения 15 декабря 2002 г.
Отменяя судебные акты, первоначально вынесенные по настоящему делу, суд кассационной инстанции указал на необходимость исследования при новом рассмотрении дела вопроса о том, была ли у арендодателя возможность рассмотреть объективно письменное уведомление предпринимателя.
Выполняя данное указание, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал данный вопрос, пришел к обоснованному выводу о непредставлении ответчиками каких-либо доказательств совершения ими действий, свидетельствующих о проведении работы по поступившему заявлению. Судом справедливо отмечено, что платежные документы заявителя об уплате им арендной платы, отчеты арендатора находились в Департаменте недвижимости; добросовестность исполнения арендатором договорных обязательств под сомнение арендодателем не ставилась.
Суду апелляционной инстанции также представляется очевидным, что четырех рабочих дней вполне достаточно для того, чтобы подготовить ответ на уведомление арендатора. Кроме того, поскольку оспариваемое распоряжение было принято 15 января 2003 г. (т.е. непосредственно после праздников), арендодатель в конце декабря 2002 г. не мог не знать о намерении передать земельный участок в аренду другому лицу - МУП ЯК "Торговый город". При таких обстоятельствах Департамент недвижимости обязан был в максимально кратчайшие сроки направить арендатору мотивированный ответ, не допуская нарушений его прав, предусмотренных п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Доводы подателей жалоб о "неразумности" срока уведомления не могут быть приняты во внимание в силу вышеизложенного.
Суд апелляционной инстанции также не может согласиться с доводами ответчиков о наличии у арендодателя возражений на продление срока действия договора. Положения ст. 610 ГК РФ, на которые имеется ссылка в письмах Департамента недвижимости, регулируют общие вопросы срока действия договоров аренды. Отношения между ИП Спицыным А.А. и арендодателем являются предметом регулирования специальной нормы права - ст. 621 ГК РФ. В силу положений указанной статьи Департамент недвижимости, получив уведомление добросовестного арендатора о желании продлить договорные отношения, был обязан дать мотивированный ответ на это уведомление. Однако, как следует из материалов дела, при отсутствии какого-либо ответа на уведомление арендатора, орган местного самоуправления издал распорядительный акт в отношении используемого Спицыным А.А. земельного участка.
Поскольку Спицын А.А. продолжал пользоваться земельным участком после 31 декабря 2002 г., вносить арендную плату и т.д., вывод суда первой инстанции о возобновлении договора аренды на неопределенный срок соответствует норме п. 2 ст. 621 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции также не может согласиться с позицией органов представителей органов местного самоуправления относительно необходимости прекращения производства по делу в связи с фактическим окончанием срока действия оспариваемого ненормативного правового акта, так как последствия прекращения действия акта вследствие его отмены или истечения срока действия и последствия признания его недействительным по мотивам несоответствия закону различны.
Таким образом, требования Спицына А.А. удовлетворены судом первой инстанции правомерно.
Законность и обоснованность решения в части прекращения производства по делу судом апелляционной инстанции не проверялись в силу нормы ч. 5 ст. 268 АПК РФ.
Учитывая изложенное, действуя на основании ст. ст. 269 - 271 АПК РФ, суд именем Российской Федерации
Постановил:
Решение суда от 5 марта 2004 г. по делу N 10-106/03 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в течение двух месяцев после его принятия путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень).