Решение от 07.02.2007 г № А76-26533/2006-25-336/134
В удовлетворении исковых требований о продлении договора аренды на новый срок отказано, так как преимущественное право истца на заключение договора на новый срок не может быть реализовано, поскольку доказательства передачи ответчиком спорного помещения в аренду третьему лицу отсутствуют, требований о переводе на себя прав и обязанностей по вновь заключенному договору истцом не заявлено
Резолютивная часть решения объявлена 31 января 2007 г.
Полный текст решения изготовлен 7 февраля 2007 г.
Арбитражный суд Челябинской области в лице судьи Марухиной И.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретаря с/з Ахметшиной А.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску
Челябинского областного отделения Общероссийской общественной благотворительной организации инвалидов "ИНАВТО", г. Челябинск
к Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, г. Троицк
об отмене решения о расторжении договора аренды.
при участии в заседании:
от истца: П., директор, Протокол собрания от 19.08.2004 N 1
от ответчика: Б. - по доверенности N 13004 от 27.12.2006
Установил:
Челябинское областное отделение Общероссийской общественной благотворительной организации инвалидов "ИНАВТО" г. Челябинск (далее ЧОО ООБОИ "ИНАВТО") обратилось в арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением с учетом уточнения об обязании Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинск (далее Комитет) продлить действие договора аренды от 27.01.2006 N 10-6742 на безвозмездной основе.
Ответчик Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в удовлетворении заявленного иска просит отказать, указывая на неисполнение истцом обязательств по договору аренды нежилого помещения.
Определением суда от 27.12.2006 принято встречное заявление ответчика с уточнением требований о выселении ЧОО ООБОИ "ИНАВТО" г. Челябинск из занимаемого помещения и взыскании арендной платы в размере 209012 руб. 15 коп.
Представитель ЧОО ООБОИ "ИНАВТО" возражал против удовлетворения требований по встречному иску, обосновывая первоначальный иск следующим.
Износ здания по справке ОГУП Обл. ЦТИ составляет 54 % - 57 %. Собственными силами были произведены определенные работы по благоустройству и согласованию технических условий для подключения тепла, воды, электроэнергии. После этого Комитет расторгает договор аренды и требует уплаты аренды и неустойки, что противоречит гл. 1 п. 5 п.п. 10 Федерального закона "О социальной защите инвалидов", по которому государство должно оказывать общественным организациям содействие и помощь.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав участников процесса, оценив их доводы, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ЧОО ООБОИ "ИНАВТО" и удовлетворении требований по встречному иску КУИЗО г. Челябинска по следующим основаниям.
Между Комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска (арендодатель) и ЧОО ООБОИ "ИНАВТО" (арендатор) 27.01.2006 был заключен договор аренды N 10-6742, на нежилое помещение, расположенное по адресу г. Челябинск, ул. Вагнера, д. 70 "Б", площадью 148,60 кв. м. Срок действия договора с 01.01.2006 по 30.12.2006.
За указанное помещение Арендатор обязан в течение действия договора вносить арендную плату, которая полностью является доходом бюджета г. Челябинска (п. 5.1 договора).
Согласно п. 6.1 договор прекращает свое действие по окончании его срока. После окончания срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права на перезаключение договора на новый срок.
Договор аренды может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе Комитета в случае нарушения арендатором условий настоящего договора (п. 3 ст. 450 ГК РФ). Договор аренды считается расторгнутым по истечении 15-ти дней с момента отправки Комитетом Арендатору уведомления о расторжении договора (п. 6.3).
При прекращении действия договора независимо от оснований (окончание срока или досрочное расторжение) Арендатор обязан в трехдневный срок после прекращения договора оплатить (в случае наличия) долг по арендной плате, неустойки и сдать помещение по акту приема-передачи Комитету.
Факт пользования ЧОО ООБОИ "ИНАВТО" помещением сторонами не оспаривается.
В связи с невозможностью дальнейшей эксплуатации спорного помещения стороны заключили соглашение, по которому Комитет разрешает проведение капитального ремонта нежилого помещения в счет арендной платы в сроки с 1 января 2006 г. по 1 июля 2006 г. По окончании проведения капитального ремонта в срок до 10 июля 2006 г. Арендатор обязуется представить в Комитет документы, подтверждающие факт выполнения ремонтных работ. В случае невыполнения капитального ремонта в течение указанного срока или непредставления документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ, Комитет взыскивает с Арендатора задолженность по арендной плате и неустойку в размере 25 % от суммы годовой арендной платы (л.д. 9).
Письмом от 10.10.2006 N 9834 Комитет сообщил арендатору об отказе в продлении разрешения на проведение капитального ремонта в счет арендной платы на новый срок в связи с невыполнением ремонта и необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате (л.д. 16).
Согласно выписке от 27.12.2006 из Реестра муниципальной собственности г. Челябинска по состоянию на 27.12.2006 спорное нежилое помещение (цоколь), площадью - 148,6 кв. м на основании Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 включено в Реестр муниципальной собственности под N 36.00.П.000.000.16065 (л.д. 58). Комитет в данном случае выступает арендодателем от имени собственника муниципального имущества в силу закона и рассматриваемого договора.
Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются в договоре по соглашению сторон.
Действие спорного договора закончилось 30.12.2006. Условия договора и разрешение на ремонт, устанавливающие обязанность арендодателя произвести капитальный ремонт помещения (п. 4.2.6; 6.5.4 договора) арендатором не исполнены. Требования Комитета, изложенные в письме о расторжении договора, уплате задолженности, не противоречат действующему законодательству.
В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Данное преимущественное право возникает у арендатора, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности.
Доказательств надлежащего исполнения принятых на себя по договору обязательств по проведению ремонта, как указывалось выше, арендатором суду не представлено. Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано лишь при наличии волеизъявления арендодателя на заключение договора на новый срок.
Истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу.
Следовательно, оснований для удовлетворения требования ЧОО ООБОИ "ИНАВТО" у суда не имеется.
При отсутствии оснований для обязания ответчика заключить договор аренды с ЧОО ООБОИ "ИНАВТО" и прекращении договора аренды требование Комитета о выселении истца из нежилого помещения по адресу: г. Челябинск, ул. Вагнера, 70 "Б", срок действия по которому согласно п. 2 договора истек 30.12.2006, подлежит удовлетворению (ст. 622 ГК РФ).
Договор аренды возмездный, поэтому основанная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре.
По п. 3 Разрешения на проведение работ по капитальному ремонту стороны договорились, что по окончании проведения капитального ремонта в срок до 10.07.2006 арендатор обязуется предоставить в Комитет документы, подтверждающие факт выполнения ремонтных работ (л.д. 9).
Документов, подтверждающих выполнение ремонтных работ, истцом суду не представлено (ст. 65 АПК РФ).
При данных обстоятельствах согласно п. 4 вышеназванного Разрешения задолженность по арендной плате на 30.01.2007 в размере 209012 руб. 15 коп. подлежит взысканию с истца в пользу ответчика.
В части отказа Комитета от требования о расторжении договора определением суда производство в данной части по встречному иску прекращено в силу п.п. 4 п. 1 ст. 150 АПК РФ.
Доводы истца судом отклонены, как не нашедшие подтверждения в ходе судебного разбирательства.
В исковом заявлении истец ссылается на Федеральный закон "О социальной защите инвалидов" N 181-ФЗ от 24.11.1995. Указанный закон определяет государственную политику в области социальной защиты инвалидов в Российской Федерации и содержит общие нормы о гарантиях и правах инвалидов (право на получение квалифицированной медицинской помощи, информации, образования и т.п.). Данный закон не содержит каких-либо норм, которые бы являлись основанием для удовлетворения, заявленного искового требования. Кроме того, указанные истцом пункты 7 - 10 ст. 5 вышеназванного закона определяют участие органов государственной власти субъектов Российской Федерации в обеспечении социальной защиты и социальной поддержке инвалидов. Комитет не относится к государственным органам субъекта РФ, а является органом местного самоуправления.
В соответствии с Положением о порядке предоставления особых условий аренды нежилых помещений муниципального образования - город Челябинск, утвержденного Решением Челябинской городской Думы третьего созыва от 27.09.2005, решение о предоставлении особых условий аренды нежилых помещений принимается Главой города. Процедура предоставления особых условий аренды инициируется арендатором путем подачи заявки в Комитет. По сообщению Комитета, указанной заявки от истца не поступало, таким образом, оснований для предоставления особых условий аренды не имеется.
Расходы по госпошлине в силу ст. 110 АПК РФ относятся на ЧОО ООБОИ "ИНАВТО" г. Челябинск, но с учетом освобождения истца от уплаты госпошлины по ст. 333.37 НК РФ, госпошлина взысканию не подлежит.
Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168 - 171, 176 АПК РФ, арбитражный суд
Решил:
в удовлетворении требования ЧОО ООБОИ "ИНАВТО" г. Челябинск отказать.
Встречное исковое заявление удовлетворить.
Взыскать с Челябинского областного отделения Общероссийского общества благотворительной организации инвалидов "ИНАВТО" г. Челябинск в пользу
Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинск арендную плату в размере 209012 руб. 15 коп.
Выселить Челябинское областное отделение Общероссийского общества благотворительной организации инвалидов "ИНАВТО" г. Челябинск из нежилого помещения по адресу: г. Челябинск, ул. Вагнера, 70 "Б".
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд Челябинской области и в течение двух месяцев со дня его вступления в законную силу в кассационную инстанцию Федерального арбитражного суда Уральского округа через Арбитражный суд Челябинской области.
Судья
И.А.МАРУХИНА