Постановление от 17.05.2004 г № А-2/04

В соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые улицами, проездами и другими объектами, не подлежат приватизации

Решением по делу отказано в удовлетворении требований ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" о признании незаконным бездействия департамента недвижимости администрации г. Омска, выразившегося в отказе заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 420 кв.м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Степанца, 15, а также об обязании департамента недвижимости в течение пяти дней со дня вынесения судебного решения представить заявителю проект договора купли-продажи названного земельного участка, определив в договоре его цену в размере 150 руб. 96 коп. за один квадратный метр.
Суд апелляционной инстанции
Установил:
ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" 15.05.2003 на основании ст. ст. 197 - 198 АПК РФ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным действий (бездействия) департамента недвижимости администрации г. Омска, выразившихся в нарушении срока рассмотрения заявления от 01.11.2002 N 31 о предоставлении земельного участка в собственность и отказе в предоставлении в собственность земельного участка за плату, а также об обязании департамента недвижимости предоставить ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" в собственность за плату земельный участок площадью 420 кв.м, расположенный по адресу: г. Омск, ул. Степанца, 15, для чего подготовить проект договора купли-продажи названного земельного участка по выкупной цене, действовавшей на 20.11.2002, направить его заявителю с предложением о заключении.
До принятия решения по делу заявитель в порядке ст. 49 АПК РФ уточнил требования, просил признать незаконным бездействие департамента недвижимости, выразившееся в отказе заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 420 кв.м, занятого зданием, расположенным по адресу: г. Омск, ул. Степанца, 15, а также обязать департамент недвижимости в течение пяти дней со дня вынесения судом решения представить ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" подписанным проект договора купли-продажи земельного участка площадью 420 кв.м, расположенного по ул. Степанца, 15, в г. Омске, определив в договоре цену земельного участка в размере 150 руб. 96 коп. за один квадратный метр. Уточнение требований судом принято.
В обоснование требований ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" указало, что в соответствии со ст. 36 ЗК РФ обратилось в департамент недвижимости с заявлением исх. N 31 от 01.11.2002 о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 420 кв.м по ул. Степанца, 15 в г. Омске, на котором расположена автозаправочная станция, принадлежащая заявителю на праве собственности (регистрационное удостоверение МП ТИУНИ г. Омска от 13.03.1997 N 1429). С заявлением был представлен кадастровый план земельного участка и иные подтверждающие документы. Заявление было получено департаментом недвижимости 04.11.2002, однако в двухнедельный срок, который истек 20.11.2002, проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении в адрес заявителя не поступил. Вместо этого поступило письмо первого заместителя главного архитектора г. Омска Зоммера Е.И. от 11.12.2002 N 9903-1-5 о невозможности предоставления земельного участка в собственность (со ссылкой на градостроительные материалы, разработанные в развитие генерального плана г. Омска). Заявитель письмом от 08.01.2003 исх. N 1, адресованным в Главомскархитектуру, просил предоставить подтверждающую выписку из генерального плана г. Омска. Однако письмо было возвращено заявителю отделением связи 14.02.2003 по причине истечения срока хранения. Не направив проект договора купли-продажи, департамент недвижимости фактически своим бездействием отказал в предоставлении земельного участка в собственность за плату, что нарушает положения пункта 6 ст. 36 ЗК РФ, пункта 3 ст. 28 ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и права, законные интересы заявителя. Отказ со ссылкой на генеральный план г. Омска неправомерен, т.к. срок действия генерального плана г. Омска, утвержденного Постановлением СМ РСФСР от 03.03.1970 N 139, истек в 2000 году. Данный отказ препятствует реализации заявителем исключительного права на приватизацию земельного участка по выкупной цене, действовавшей на момент наступления срока подготовки проекта договора купли-продажи (на 20.11.2002).
Возражая против доводов департамента недвижимости, заявитель указал, что предусмотренный ст. 198 АПК РФ 3-месячный срок им не пропущен, т.к. о нарушении своих прав ему стало известно после возвращения 14.02.2003 письма из Главомскархитектуры (возражения от 20.10.2003 по отзыву на заявление).
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции считает требования ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" не подлежащими удовлетворению.
В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дела об оспаривании действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемых действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемые действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Решение о признании действий (бездействия) незаконными арбитражный суд принимает в случае, если установит, что оспариваемые действия (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).
Фактические обстоятельства о подаче заявления от 01.11.2002, его получении департаментом недвижимости 04.11.2002 и передаче на рассмотрение в Главомскархитектуру, откуда заявителю поступил ответ от 11.12.2002 N 9903-1-5 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка по ул. Степанца, 15, подтверждаются представленными ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" в дело материалами и содержанием отзыва на заявленные требования, поступившего от департамента недвижимости администрации г. Омска в суд первой инстанции.
Поскольку департамент недвижимости препоручил рассмотрение заявления ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" от 01.11.2002 главному управлению архитектуры и градостроительства г. Омска и, получив от последнего копию ответа заявителю от 11.12.2002 N 9903-1-5, не направил на данное заявление иного ответа или проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении, суд апелляционной инстанции считает, что тем самым департаментом недвижимости выражен отказ заявителю в предоставлении земельного участка в собственность по основаниям, изложенным в ответе (письме) от 11.12.2002 N 9903-1-5.
Как видно из содержания данного письма, отказ обоснован тем, что земельный участок занят временной АЗС и предоставлен ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" также временно - в аренду сроком на 5 лет, и, кроме того, тем, что градостроительной документацией на земельном участке предусмотрено строительство транспортной развязки и создание защитной зеленой зоны от магистрали по ул. Лукашевича.
Суд апелляционной инстанции считает, что отказ в предоставлении земельного участка по ул. Степанца, 15 в собственность ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" не нарушает положений ст. 36 Земельного кодекса РФ и прав, законных интересов заявителя.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане, юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Для правильного определения содержания пункта 1 ст. 36 ЗК РФ необходимо учитывать основные принципы земельного законодательства.
Как установлено в ст. 1 ЗК РФ, Земельный кодекс основывается на ряде принципов, в числе которых (основных): единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 п. 1 ст. 1); деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства (подпункт 8 п. 1 ст. 1); сочетание интересов общества и законных интересов граждан (подпункт 11 п. 1 ст. 1).
Руководствуясь положениями ст. 1 ЗК РФ, суд апелляционной инстанции считает, что п. 1 ст. 36 ЗК РФ допускает возможность приобретения права на земельные участки только с учетом их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования, и только теми гражданами, юридическими лицами, которые имеют в собственности (хозяйственном ведении, оперативном управлении) расположенные на этих земельных участках и прочно связанные с ними объекты - здания, строения, сооружения, т.е. объекты недвижимого имущества.
Данный вывод относится к п. 1 ст. 36 ЗК РФ и в той его части, в которой декларируется исключительное право на приватизацию земельных участков.
В п. 5 ст. 36 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения прав на земельный участок лица, указанные в настоящей статье, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).
В п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что до разграничения государственной собственности на землю государственная регистрация права государственной собственности на землю для осуществления распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется.
Распоряжение указанными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное. Порядок распоряжения указанными землями до разграничения государственной собственности на землю может быть определен Правительством Российской Федерации.
Во исполнение п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ Правительством РФ принято Постановление от 07.08.2002 N 576 "О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю", которым утверждены Правила распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю.
В п. 2 настоящих Правил установлено, что граждане и юридические лица при предоставлении им в соответствии с законодательством РФ земельных участков представляют (помимо документов, предусмотренных Земельным кодексом РФ) документы, удостоверяющие личность гражданина или подтверждающие государственную регистрацию юридического лица. Граждане и юридические лица при предоставлении им земельных участков, на которых расположены принадлежащие им здания, строения и сооружения, представляют также документы, подтверждающие размер площади здания, строения и сооружения и государственную регистрацию прав на них (либо на помещения в них), а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, - иные документы, подтверждающие возникновение прав на эти объекты недвижимого имущества.
В заявлении ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" от 01.11.2002 исх. N 31 указано, что к нему прилагаются в копиях документы: кадастровый план земельного участка; регистрационное удостоверение на объект недвижимости; технический паспорт на объект недвижимости; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр; свидетельство Госкомстата по кодам; протокол собрания акционеров о назначении директора.
Копии названных кадастрового плана земельного участка, регистрационного удостоверения на объект недвижимости, технического паспорта на объект недвижимости заявителем представлены в арбитражное дело.
Как указано в регистрационном удостоверении от 13.03.1997 N 1429, оно выдано муниципальным предприятием по технической инвентаризации и учету недвижимого имущества в том, что строение (автозаправочная станция), находящееся в Кировском районе г. Омска по ул. Степанца под N 15, состоящее из одноэтажного металлического строения размером 9,0 х 3,0, зарегистрировано по праву собственности за ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" на основании постановления главы администрации от 31.12.1996 N 750-п и записано в реестровую книгу N АЗ под N 47. В техническом паспорте дана такая же характеристика строения.
Однако данное регистрационное удостоверение, хотя и содержит ссылку на "строение (автозаправочная станция)", не подлежит признанию документом, подтверждающим как внешнее описание, так и размер площади и государственную регистрацию права собственности заявителя на тот объект, который в действительности расположен на земельном участке по ул. Степанца, 15.
В заявлении от 01.11.2002 ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" претендует на предоставление ему в собственность за плату земельного участка площадью 420 кв.м как "фактически занимаемого автозаправочной станцией, принадлежащей на праве собственности".
В разбивочном плане и плане организации рельефа на объект "Малогабаритная АЗС на пересечении улиц Лукашевича и Степанца", зарегистрированных 18.10.1996 Главомскархитектурой, дана экспликация входящих в состав объекта сооружений: заправочный островок на 2 колонки, два резервуара для хранения топлива (емкостью 25 куб.м), площадка сливных фильтров топлива, резервуар для промдождевых стоков (емкостью 5 куб.м), водоотводные сооружения (лоток длиной 20 м, колодец с гидрозатвором, труба длиной 4 м).
В акте приемки в эксплуатацию государственной приемочной комиссией законченного строительством объекта "Малогабаритная станция по ул. Степанца, 15" от декабря 1996 г. указано, что объект по проекту и фактически имеет общую площадь 52 кв.м, характеризуется следующими данными: заправочный островок на две колонки, стальной резервуар емкостью 25 куб.м - 2 шт., стальной резервуар для промдождевых стоков емкостью 5 куб.м, вагончик-операторская (п. п. 9, 10 акта). В п. п. 14, 15 акта указано о выполнении в срок до 01.07.1997 работ по отделке фасада, благоустройству.
В п. 3 Распоряжения первого заместителя главы городского самоуправления г. Омска от 23.12.1996 N 1060-р "О предоставлении ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" в аренду земельного участка, фактически занимаемого временной автозаправочной станцией по ул. Лукашевича в Кировском районе", указано о разрешении ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" выполнить заглубление емкостей хранения ГСМ в соответствии с разработанным и согласованным проектом.
В письменном пояснении от 30.04.2004, представленном в суд апелляционной инстанции, заявитель указывает, что расположенная на спорном земельном участке АЗС включает в себя наземные и подземные объекты, связанные между собой инженерным оборудованием (раздаточные колонки, подземные резервуары и трубопроводы, здание оператора и т.д.), прочно связана с землей и потому АЗС является объектом недвижимости.
Кроме того, заявитель представил в дело фотоснимок АЗС, на котором в том числе зафиксировано кирпичное строение.
Таким образом, расположенный на спорном земельном участке объект - АЗС, не идентичен тому объекту (одноэтажное металлическое строение площадью 27 кв.м), на который ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" представило в департамент недвижимости 04.11.2002 с заявлением от 01.11.2002 N 31 регистрационное удостоверение.
В связи с чем суд апелляционной инстанции считает установленным, что в нарушение п. 2 Правил распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю, утвержденных постановлением Правительства РФ от 07.08.2002 N 576, ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" при обращении с заявлением от 01.11.2002 о предоставлении в собственность за плату земельного участка площадью 420 кв.м, расположенного по ул. Степанца, 15, не представило документов, подтверждающих размер площади расположенного на этом участке объекта - АЗС - и государственную регистрацию права заявителя на указанный объект.
Из обстоятельств дела следует, что как на момент обращения с заявлением от 01.11.2002, так и до настоящего времени ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" не имеет документа, подтверждающего государственную регистрацию права собственности на объект - АЗС, фактически возведенный на спорном земельном участке.
В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" право собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 4). Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2).
Поскольку заявитель не представил доказательств существования зарегистрированного права собственности на объект - АЗС, расположенный на спорном земельном участке, постольку не имеется оснований относить его к лицам, указанным в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, как имеющим право приобрести земельный участок в собственность в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Вопрос о том, является ли расположенный на спорном земельном участке объект - АЗС как таковой объектом недвижимого имущества, не подлежит разрешению судом в настоящем деле.
В соответствии с п. 6 ст. 36 ЗК РФ исполнительный орган или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Из названной нормы (п. 6 ст. 36) с очевидностью следует, что обязанность в двухнедельный срок подготовить проект договора и направить его существует у органа местного самоуправления в случае, если с заявлением обратилось названное в п. 1 ст. 36 ЗК РФ лицо и если с заявлением представлена кадастровая карта. А в силу п. 2 Правил распоряжения земельными участками -еще и документы, подтверждающие размер площади здания, строения, сооружения и государственную регистрацию права на них.
Так как ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" с заявлением от 01.11.2002 не представило всех требуемых документов и не является лицом, указанным в п. 1 ст. 36 ЗК РФ, о чем изложено выше в настоящем постановлении, отказ департамента недвижимости заявителю в предоставлении земельного участка в собственность не нарушает п. 6 ст. 36 ЗК РФ и права, законные интересы ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс".
Помимо изложенных мотивов, к отказу в удовлетворении требований ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" имеется и другое основание.
Предусмотренная в п. 1 ст. 36 ЗК РФ приватизация земельных участков возможна в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом, федеральными законами. В силу подпункта 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории разрешенного использования.
В соответствии с п. 12 ст. 85 ЗК РФ земельные участки общего пользования, занятые улицами, проездами, автомобильными дорогами и другими объектами, не подлежат приватизации.
Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", действие которого распространяется на отношения, возникающие при отчуждении земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в т.ч. имущественные комплексы (подпункт 1 п. 1 ст. 3 настоящего ФЗ), предусмотрено в п. 8 ст. 28, что отчуждению не подлежат земельные участки в составе земель общего пользования (абзац 5 п. 8), предусмотренных генеральными планами развития соответствующих территорий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования (абзац 7 п. 8).
Как указано в абзаце 5 п. 8 ст. 28 настоящего ФЗ, земли общего пользования - улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и другие.
Поскольку данный перечень не является закрытым, преодоление запрета п. 12 ст. 85 ЗК РФ и п. 8 ст. 28 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ на отчуждение земельного участка возможно только в случае, если земельный участок не в составе земель общего пользования.
Категории земель указываются в том числе в документах государственного земельного кадастра (подпункт 3 п. 2 ст. 8 ЗК РФ).
С заявлением от 01.11.2002 и в арбитражный суд ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" представило кадастровый план земельного участка (кадастровый номер 55:36:110103:0091), в котором указано, что весь земельный участок (420 кв.м) относится к землям поселений, разрешенное использование (назначение) - земли общего пользования.
Кроме того, и это правильно установлено судом первой инстанции, на спорном земельном участке предусмотрено строительство транспортной развязки и создание защитной зеленой зоны от магистрали по ул. Лукашевича.
Поэтому отказ заявителю в предоставлении земельного участка в собственность соответствует требованиям подпункта 8 п. 1 ст. 1, п. 12 ст. 85 ЗК РФ, п. 8 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ.
В связи с изложенным требования ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" о признании незаконным отказа департамента недвижимости в предоставлении земельного участка в собственность и обязании представить подписанный проект договора купли-продажи не подлежат удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции проверены и отклонены по указанным в постановлении мотивам.
Отказав в удовлетворении предъявленных требований, суд первой инстанции принял по существу правильное решение, которое отмене не подлежит.
Апелляционная жалоба ЗАО "Новая Русь А.Г. плюс" оставляется без удовлетворения.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. ст. 270 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции именем Российской Федерации
Постановил:
Решение арбитражного суда Омской области от 04.12.2003 по делу N 1-90/03 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.