Решение от 31.10.2006 г № А76-16030/2006-22-458
В удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и понуждении к заключению договора управления многоквартирным домом отказано, поскольку положения ст. 162 ЖК РФ предусматривают заключение договора с собственником квартиры и взыскание задолженности с него же
от 31 октября 2006 г. Дело N А76-16030/2006-22-458
Резолютивная часть оглашена 27 октября 2006 г.
Решение в полном объеме изготовлено 31 октября 2006 г.
(Извлечение)
Судья Соколова И.Ю.
при ведении протокола судебного заседания судьей Соколовой И.Ю.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
ООО "Альтернативная жилищная компания - М", г. Челябинск,
к ООО "Ремонт и Обслуживание", г. Челябинск,
3-е лицо: Т.Т.А., г. Челябинск,
о взыскании 9837 руб. 82 коп., понуждении заключения договора
при участии в заседании представителей:
истца: П.Д.А., доверенность N 88 от 07.08.2006, паспорт
ответчика: К.А.В., доверенность от 08.08.2006, паспорт
3-го лица: К.А.А., доверенность от 20.10.2006, паспорт
Общество с ограниченной ответственностью ООО "Альтернативная жилищная компания - М", г. Челябинск, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Ремонт и Обслуживание", г. Челябинск, о взыскании задолженности по оплате коммунальных платежей и содержанию общего имущества жилого дома в сумме 9461 руб. 05 коп., пени в сумме 376 руб. 77 коп., а также понуждении к заключению договора управления многоэтажным домом.
В обоснование заявленных требований приведены доводы о наличии обязанностей по уплате вышеназванных платежей у ответчика, являющегося собственником квартиры N 49 в доме N 75 по ул. Дегтярева в г. Челябинске.
Правовым основанием являются положения ст.ст. 30, 46, 153, 154 Жилищного кодекса РФ, ст. 445 Гражданского кодекса РФ.
В судебном заседании истец ходатайствовал об изменении требований, согласно которым просит взыскать с ответчика задолженность по оплате коммунальных платежей в сумме 9022 руб. 48 коп. и пени в сумме 764 руб. 03 коп., исчисленных за период с 01.12.2005 по 14.07.2006. По требованиям об обязании заключить договор истец дополнительно сформулировал условия договора, принятые общим собранием собственников, и пояснил, что такой договор должен быть заключен с 07.03.2006.
Изменение требований принято судом как не противоречащее ст. 49 АПК РФ.
Ответчик отклонил требования, считая себя ненадлежащим ответчиком, ввиду отсутствия прав собственности на названные истцом объект и предоставления квартиры по договору найма Т.Т.А. Считает, что ООО "Альтернативная жилищная компания - М" является ненадлежащим истцом, поскольку управление домом осуществляется ТСЖ "Центр". По мнению ответчика, истцом не доказан факт предоставления жилищно-коммунальных услуг, а требование о понуждении заключить договор может быть заявлено только стороной, заключение договора для которой обязательно.
Третье лицо - Т.Т.А. отклонила заявленные требования, представив доказательства внесения платежей ТСЖ "Центр".
Заслушав представителей сторон и изучив доказательства по делу, Арбитражный суд
Установил:
Строительство жилого многоквартирного дома по ул. Дегтярева, 75, в г. Челябинске, одним из инвесторов которого (квартира N 49) являлось ООО "Ремонт и Обслуживание", осуществлено застройщиком ООО "Мечел-строй".
По акту приема-передачи от 01.04.2005 жилой дом передан застройщиком на баланс ТСЖ "Центр" (л.д. 48 т. 1).
Передача квартиры N 49, проинвестированной ответчиком, произведена по акту приема-передачи от 28.02.2005 (л.д. 47 т. 1).
Государственная регистрация права собственности ООО "Ремонт и Обслуживание" произведена 15.03.2006 (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 80 т. 1).
По договору найма жилого помещения N 10-кп от 01.08.2005, заключенного между ООО "Ремонт и Обслуживание" и Т.Т.А. (л.д. 61 - 62 т. 1), последней квартира была предоставлена в наем сроком до 01.08.2006.
Впоследствии по договору от 29.05.2006 ООО "Ремонт и Обслуживание" осуществило продажу квартиры в долевую собственность Т.Т.А. и Т.М.А., государственная регистрация сделки и права собственности которых произведена 14.07.2006 (свидетельство о государственной регистрации на л.д. 82 - 83 т. 1).
Осуществив принятие квартиры от застройщика, 28.02.2005 ООО "Ремонт и Обслуживание" заключило с ТСЖ "Центр" договор N 11/75 (л.д. 84 - 85 т. 1), по условиям которого ТСЖ обязалось совершить от имени и за счет собственников действия по управлению, организации содержания, технической эксплуатации и предоставлению коммунальных услуг многоквартирного дома. 19.04.2006 договор такого же содержания заключен с ООО "Центр" (л.д. 91 - 92 т. 1). С 14.07.2006 договор по управлению общим имуществом и предоставлению коммунальных услуг заключен с ООО "Центр" Т.Т.А. и Т.М.А. (л.д. 87 - 88 т. 1).
09.11.2005 собственниками квартир жилого дома N 75 по ул. Дегтярева в г. Челябинске избран способ управления многоквартирным домом. Управляющей организацией определено ООО "Альтернативная жилищная компания - М". Из протокола подведения итогов заочного голосования (л.д. 25 т. 1) усматривается, что жильцами был установлен размер платы за жилое помещение, техническое обслуживание и коммунальные услуги в соответствии с ценами и тарифами, утвержденными органами местного самоуправления, установлены тарифы для содержания общего имущества и стоимость услуг управления - 8 %.
Вступившим в законную силу решением Металлургического районного суда от 03.02.2006 (л.д. 26 т. 1) названное решение признано недействительным.
07.03.2006 повторным общим собранием принято аналогичное решение (протокол подведения итогов общего собрания в форме заочного голосования на л.д. 28 т. 1).
26.02.2006, как следует из протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (л.д. 49 т. 1), управляющей организацией избрано ООО "Центр".
Решение аналогичного содержания принималось собственниками, в том числе ООО "Ремонт и Обслуживание" 10.07.2006 (л.д. 58 - 60 т. 1).
Исследовав доказательства, суд не нашел оснований для удовлетворения исковых требований.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в том числе управление Управляющей организацией. Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Из содержания данной нормы следует, что истец имеет право требования задолженности по уплате коммунальных платежей с ответчика, начиная с 07.03.2006 (даты повторного собрания), поскольку принятые ранее решения о выборе Управляющей организации признаны недействительными. В этот период квартира N 49 находилась в найме у гр. Т.Т.А.
Согласно п. 4 ст. 155 ЖК РФ наниматели жилых помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляется юридическим лицом (управляющая организация), вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги управляющей организации. Обязанность самостоятельного внесения платы нанимателем установлена и ст. 678 ГК РФ, за исключением случаев, когда иное предусмотрено договором.
Положения пунктов 48, 11 договора найма жилого помещения, заключенного между ответчиком и Т.Т.А., свидетельствует об отсутствии вышеназванных особенностей, а значит, наличии обязанности нанимателя самостоятельно вносить плату управляющей компании.
В этой связи предъявление требований к ответчику не является обоснованным.
При этом п. 2 ст. 155 ЖК РФ установлено, что плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Доказательств того, что истец предоставлял ответчику (как и Т.Т.А.) платежные документы, суду не представлено.
Напротив, материалы дела свидетельствуют о том, что наниматель жилого помещения Т.Т.А. вносила платежи ТСЖ "Центр", а затем ООО "Центр" на основании выставленных им платежных документов. Данные обстоятельства подтверждены квитанциями, чеками, справками ТСЖ "Центр" (л.д. 39, 40, 45 - 58 т. 2) за апрель 2005 г. - октябрь 2006 г.
Учитывая специфику сложившейся ситуации с управлением многоквартирным домом, расположенным в г. Челябинске, ул. Дегтярева, 75, и наличие взаимоисключающих решений о выборе управляющей организации, на собственника квартиры либо ее нанимателя не может быть возложена обязанность по самостоятельному определению суммы и внесению платежей в отсутствии платежных документов.
Представленные истцом в подтверждение несения затрат по содержанию общего имущества договоры подряда от 01.09.2005, 01.01.2006, заключенные с ООО "Обслуживающий комплекс" (л.д. 9 - 12, 19 - 21 т. 1), договор на выполнение работ по техническому обслуживанию и ремонту лифтов (л.д. 13 - 16 т. 1), договор на теплоснабжение, заключенный с МУП "Комет" (л.д. 17 - 18 т. 1), договор купли-продажи электрической энергии, заключенный с ОАО "Челябэнергосбыт" (л.д. 22 - 24 т. 1), а также платежные поручения, свидетельствующие о перечислении денежных средств по вышеперечисленным договорам (л.д. 97 - 156 т. 1), счета-фактуры и акты выполненных работ (л.д. 10 - 32 т. 2) не создают безусловной обязанности по внесению ему коммунальных платежей ввиду несоблюдения предусмотренного Жилищным кодексом РФ порядка.
Более того, поскольку предмет договоров на обслуживание, ремонт, тепло- и энергоснабжение относится к нескольким жилым домам, управляемым истцом, представленные доказательства не отвечают принципу относимости.
В части требований об обязании заключить договор с управляющей компанией исковые требования подлежат отклонению как несоответствующие ст. 162 ЖК РФ, положения которой предусматривают заключение договора с собственником квартиры.
Судом отмечается, что в силу ст. 433 ГК РФ моментом заключения договора является акцепт оферты (проекта договора). В случаях, когда понуждение к заключению договора осуществляется по решению суда, таким моментом является вынесение решения.
Учитывая, что на дату рассмотрения спора (с 14.07.2006) ООО "Ремонт и Обслуживание" не является собственником квартиры, оснований для понуждения его к заключению договора не имеется.
С учетом изложенного исковые требования подлежат отклонению.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца согласно ст. 110 АПК РФ. Изменение суммы иска не влечет возврат государственной пошлины из Федерального бюджета, в связи с ее уплатой в минимальном (по имущественным требованиям) размере - 500 руб.
Руководствуясь ст.ст. 167, 168, ч. 1 ст. 176 АПК РФ, Арбитражный суд
Решил:
В удовлетворении исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в порядке, установленном главами 34, 35 АПК РФ.
Судья
И.Ю.СОКОЛОВА