Арбитражный суд Челябинской области
В удовлетворении исковых требований об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказано, поскольку истцом по данному виндикационному иску не доказано, что имущество принадлежит ему на праве собственности (ином вещном праве), и факт владения ответчиками спорного помещения
Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 11.10.2006.
Решение в полном объеме изготовлено 17.10.2006.
(Извлечение)
Судья Арбитражного суда Челябинской области Скрыль С.М.,
при ведении протокола судебного заседания Судьей Скрыль С.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
МУ "Магнитогорскинвестстрой" г. Магнитогорск
ООО "ЭлитСтрой" г. Магнитогорск
к ТСЖ "Дом-2" г. Магнитогорск
ТСЖ "Сервис" г. Магнитогорск
3-е лицо: ООО "НПФ "Стройсервис-плюс" г. Магнитогорск
об истребовании имущества из чужого незаконного владения,
при участии в заседании:
от истцов:
1.не явился, извещен.
2.К.С.В. - представитель по доверенности.
К.С.П.- представитель по доверенности,
от ответчиков:
1.К.Е.В. - представитель по доверенности
2.К.Е.В. - представитель по доверенности
Я.Р.А.- председатель правления,
от 3-го лица: не явился, извещен,
Установил:
Истец обратился в арбитражный суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения, обязав ТСЖ "Дом-2" освободить неоконченный строительством объект - нежилое N 2 общей площадью 48 кв. м, согласно изменениям к проекту, утвержденным Управлением архитектуры и градостроительства г. Магнитогорска от 29.01.1999 N 729з, встроенное в жилой дом N 25 по ул. Труда г. Магнитогорска. Обязать ТСЖ "Дом-2" не чинить препятствия МУ "Магнитогорскинвестстрой" и ООО "ЭлитСтрой" в переносе электрощитов из указанного неоконченного строительством нежилого помещения в подвальное помещение дома N 25 по ул. Труда, г. Магнитогорск, согласно изменениям к проекту строительства, утвержденным Управлением архитектуры и градостроительства г. Магнитогорска от 29.01.1999 N 729з.
Определением от 12.09.2006 к участию в деле в качестве соответчика по ходатайству истца было привлечено ТСЖ "Сервис" г. Магнитогорск (том 4 л.д. 31).
Ответчик ТСЖ "Дом-2" возражает против удовлетворения требований истцов, ссылаясь на то, что спорное помещение является законченным строительством объектом и в соответствии со ст. 290 ГК РФ, ст. 8 ФЗ "О товариществах собственников жилья" спорное помещение является общим имуществом собственников квартир в многоквартирном жилом доме. Спорное помещение N 2 построено и сдано в эксплуатацию в 2001 г. в составе общей площади жилого дома, является объектом, находящимся в общей долевой собственности. Доказательств того, что помещение N 2 было отдельно сдано в эксплуатацию, истцами не представлено. Ссылка истцов на изменение N 9 к проекту, по мнению ответчика, является необоснованной, поскольку данные изменения не были согласованы и реализованы. Перенос электрощитовой в подвальное помещение нарушит законные интересы собственников жилых помещений, кроме того, подвальное помещение подтапливается грунтовыми водами, что подтверждается актом МП "Водоканал", а также письмом филиала "КредитУралБанк", находящегося в этом же доме по ул. Труда, 25 в г. Магнитогорске. Кроме того, в настоящее время именно истец пользуется спорным помещением (отзыв, том 3, л.д. 74 - 77).
Ответчик ТСЖ "Сервис" также высказал возражения против заявленных требований, ссылаясь на то, что не владеет спорным помещением, а осуществляет лишь техническое обслуживание и ремонт жилых и нежилых помещений в доме N 25 по ул. Труда в г. Магнитогорске. В спорном помещении находится ОАО "БетонСтрой", которое занимает его по договору аренды с ООО "ЭлитСтрой". Более того, ответчик полагает, что истцом не сформулированы требования к нему как ко второму ответчику по делу (отзыв, том 4, л.д. 68 - 69).
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд считает иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 16.08.2001 по акту N 110 Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта, сдан в эксплуатацию дом N 25 по ул. Труда в г. Магнитогорске (том 1, л.д. 29 - 33). Данный акт утвержден распоряжением главы города N 3573-Р от 03.09.2001 (том 1, л.д. 35). Заказчиками по строительству согласно указанному выше акту выступали МУ "Магнитогорскинвестстрой" и ООО "ЭлитСтрой". В апреле - декабре 2002 г. были сданы в эксплуатацию нежилые помещения, встроенные в жилой дом N 25 по ул. Труда в г. Магнитогорске, а именно по акту Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта N 100 от 05.04.2002 было сдано в эксплуатацию помещение филиала "КредитУралБанка" (том 1, л.д. 36 - 37), по акту Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта N 101 от 05.04.2002 было сдано в эксплуатацию помещение магазина ювелирных изделий (том 1, л.д. 40 - 41), по акту Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта N 347 от 18.12.2002 было сдано в эксплуатацию помещение офиса (том 1, л.д. 43 - 44). Все указанные выше акты Государственной приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта были утверждены соответственно распоряжениями Главы города N 1479-р от 11.04.2002 (том 1, л.д. 38), N 1480-р от 11.04.2002 (том 1, л.д. 39) и N 5901-р от 23.12.2002 (том 1, л.д. 42).
Основанием для обращения истцов с требованием об обязании ответчика освободить незаконченный строительством объект - нежилое помещение N 2, расположенное во встроенном помещении жилого дома N 25 общей площадью 48 кв. м, - явилось незаконное, по мнению истцов, занятие ответчиком спорного помещения, в котором истцами в связи с отставанием строительства встроенно-пристроенных помещений дома от строительства жилых помещений, с отступлениями от проекта, были расположены электрощиты, обеспечивающие нормальную эксплуатацию жилого дома.
Согласно ст.ст. 301, 305 ГК РФ правом на истребование имущества из чужого незаконного владения обладает собственник имущества или иной законный владелец имущества, который должен подтвердить юридическое основание владения вещью.
Исходя из указанной нормы, истцом по виндикационному иску должны быть доказаны наличие права собственности или иное вещное право на истребуемое имущество, факт нахождения этого имущества у ответчика и незаконность такого владения.
В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав учреждениями юстиции.
Доказательством существования права собственности на недвижимое имущество в соответствии со ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" является его государственная регистрация.
В данном случае истцами не представлено доказательств регистрации объекта недвижимости в установленном законом порядке.
Истцы в качестве обоснования заявленных требований ссылаются на то, что спорное помещение N 2 в доме N 25 по ул. Труда в г. Магнитогорске является помещением ломбарда. Данное изменение, по мнению истцов, согласовано и утверждено Управлением архитектуры и градостроительства, а именно письмом за N 729з от 29.01.1999 (том 1, л.д. 25), в котором имеется ссылка на чертеж 14-5403 АС лист 86 (том 1 л.д. 20). Далее истцы ссылаются на рекомендации Управления Главгосэкспертизы России по Челябинской области N р-22/1.2.м от 21.06.2004 по проекту "реконструкция встроенно-пристроенного помещения жилого дома N 2 в м/районе N 140 под ломбард" (том 1, л.д. 148), в соответствии с которыми были даны рекомендации по реконструкции помещения электрощитовой под ломбард и перемещение электрощитовой в технический подвал здания. Данные рекомендации суд расценивает именно как рекомендации, которые не могут, по мнению суда, являться заключением Управления Главгосэкпертизы по проекту. Решение N 89 от 16.03.1999 (том 1, л.д. 27 - 28) Государственного энергетического надзора по Челябинской области по экспертизе проекта N 14-5403, скорректированного по переносу электрощитовой в подвал, имеет срок действия 1 год, в настоящее время уже прекратило свое действие и осталось не реализованным.
Кроме того, в материалах дела имеется письмо ФГУ "Челябэнергонадзор" N 021-200 от 27.04.2000 (том 3, л.д. 92), из которого следует, что перенос электрощитовых помещений жилых домов и общественных зданий должен выполняться только при наличии проектной документации, выполненной в соответствии с ПУЭ раздел 7 гл. 7.1 и согласованной с Магнитогорским межрайонным отделением ФГУ "Челябэнергонадзор". Далее из письма следует, что проектная документация по переносу электрощитовой согласование не проходила.
Истцы утверждают, что спорное помещение является незавершенным строительством объектом, поскольку нет акта Государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, однако ряд документов, имеющихся в материалах дела свидетельствует об обратном, а именно акт приема-передачи N 01-2001 от 01.10.2001 (том 3, л.д. 85), из которого следует, что ООО "ЭлитСтрой" произвело передачу ТСЖ "Дом-2" законченного строительством жилого дома N 25 по ул. Труда в г. Магнитогорске (строительный N 2) в 140 микрорайоне со встроенными-пристроенными помещениями на 1-ом этаже на техническое обслуживание.
Вместе с тем истцы ссылаются на то, что заказчиком строительства являлось МУ "Магнитогорскинвестстрой", а долевым участником - ООО "ЭлитСтрой" и ООО НПФ "Стройсервис-плюс". В соответствии с договором на долевое строительство от 17.07.2001 (том 1, л.д. 7 - 9), МУ "Магнитогорскинвестстрой" выступало в качестве заказчика, а ООО "ЭлитСтрой" в качестве генерального инвестора. Предметом данного договора являлось окончание строительства жилого дома N 2 (строительный) со встроенно-пристроенными помещениями в 140-м микрорайоне. В соответствии с дополнительным соглашением от 10.02.2003 к указанному выше договору, ООО "ЭлитСтрой" принимает на себя права и обязанности дольщика (том 1, л.д. 13). В соответствии с дополнительным соглашением N 3 от 12.02.2003 (том 1, л.д. 14), а именно п. 2 заказчик и генеральный инвестор приступают к завершению строительства встроенного помещения N 2 по плану БТИ, для чего генеральный инвестор (ООО "ЭлитСтрой") обязуется уточнить назначение указанного помещения и внести соответствующие изменения в проектно-сметную документацию. В соответствии с п. 3 при условии финансирования завершения строительства встроенного помещения N 2 за счет собственных средств генерального инвестора, право собственности на указанное помещение после завершения строительства возникает у генерального инвестора. При условии финансирования завершения строительства встроенного помещения N 2 за счет средств субдольщика, право собственности на указанное помещение после завершения строительства возникает у субдольщика. Таким образом, из данного соглашения видно, что право собственности возникает у того, кто финансировал завершение строительства помещения N 2. Доказательств того, что это был именно истец (ООО "ЭлтСтрой") суду не представлено. Более того, истцы утверждают, что спорное помещение не завершено строительством, следовательно, уже исходя из этого можно сделать вывод о том, что право собственности у 000 "ЭлитСтрой" не возникло, равно как не возникло оно и у МУ "Магнитогорскинвестстрой". Из указанного выше соглашения также следует, что в феврале 2003 г. ООО "ЭлитСтрой" было необходимо уточнить назначение помещения и внести соответствующие изменения в проектную документацию, тогда как истцы в исковом заявлении утверждают, что все изменения проектной документации относительно спорного помещения N 2 были внесены еще в 1999 г.
Далее истцами представлен договор N 4/нп от 26.12.2003 на долевое участие в строительстве, заключенный между ООО "ЭлитСтрой" (предприятие) и ООО ПНФ "Стройсервис-плюс" (дольщик), предметом которого явилось строительство и ввод в эксплуатацию жилого дома N 25 по ул. Труда в г. Магнитогорске (строительный N 2) при выполнении обязательств дольщика финансировать строительство строящегося для него встроенного нежилого помещения N 2 (ломбард). Данный договор суд оценивает критически, поскольку, как уже говорилось выше, жилой дом N 25 по ул. Труда в г. Магнитогорске был принят в эксплуатацию как законченный строительством объект 16.08.2001 (том 1, л.д. 29 - 30). При этом следует отметить, что в акте о приемке законченного строительством объекта, а именно указанного выше жилого дома нет указаний либо специальных отметок о том, что какая-то часть дома не закончена строительством. В п. 10 акта указано, что предъявленный к приемке в эксплуатацию жилой дом состоит из жилой площади, подземной части и встроенных помещений.
В материалах дела имеется технический паспорт, выданный ОГУП "Обл. ЦТИ по Челябинской области" (Магнитогорский филиал), жилого дома N 25 по ул. Труда в г. Магнитогорске (том 3, л.д. 127 - 164), в экспликации к поэтажном плану которого (том 3, л.д. 146), в разделе нежилых помещений, указано помещение N 2.
Поскольку дом в эксплуатацию принят вследствие завершения строительства, каких-либо признаков незавершенного строительства не имеется, необходимо констатировать факт того, что указанное нежилое помещение построено на средства (капитальные вложения) инвесторов по договорам на долевое строительство жилья. В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (с изменениями от 02.01.2000) инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений, нормы ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР от 26.06.1991 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (с изменениями от 19.06.1995, 25.02.1999, 10.01.2003) говорят, что в результате исполнения договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиций являлись долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.
Согласно ст. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Технические этажи и подвалы являются общим имуществом в кондоминиуме (ст. 1, 7 ФЗ "О товариществах собственников жилья").
При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищество собственников жилья, которое является некоммерческой организацией (ст. 291 ГК РФ).
Из содержания названных положений закона следует, что находящиеся в многоквартирном доме технические помещения, предназначенные исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, принадлежат последним на праве общей долевой собственности и не могут быть переданы отдельно от права на квартиру и не предназначены для самостоятельного использования. Нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир, следовательно, могут использоваться самостоятельно.
Поскольку электрощитовая (помещение N 2 по плану БТИ) по своему назначению предназначена исключительно для обслуживания помещений собственников жилья, то является объектом, находящимся в общей долевой собственности владельцев квартир и нежилых помещений. Кроме того, из материалов дела видно, что жилая часть дома сдана в эксплуатацию с учетом изменения проекта по расположению электрощитовой в указанном выше нежилом помещении.
Согласно пункту 13.1 Свода правил по проектированию и строительству, проектирование и монтаж электроустановок жилых и общественных зданий, основанных на ГОСТ Р50571.1 - ГОСТ Р50571.18 и новых Правилах устройства электроустановок - ВРУ и ГРЩ должны размещаться в специально выделенных запирающихся помещениях (электрощитовых), в сухих подвалах, выше возможного уровня затоплений, в отапливаемых помещениях (том 3, л.д. 87 - 88). Пунктом 13.2 запрещается расположение электрощитовых под уборными, ванными, душевыми, моечными комнатами. Согласно изменению N 9 к проекту 14-5403 расположение электрощитовой в подвальном помещении находится под уборной и ванной комнатой.
Кроме того, пунктом 9.5 Устава, п. 4 ст. 34 Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" предусмотрена исключительная компетенция Общего собрания членов товарищества на принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведением хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в кондоминиуме.
Кроме того, в соответствии с разъяснениями Главной инспекции государственного архитектурно-строительного надзора РФ от 28.04.94 N 16-14/63 реконструкция здания представляет собой комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади квартир, строительного объема и общей площади здания, вместимости и т.д.) или его назначения (том 3, л.д. 81 - 82).
Решением Общего собрания собственников жилья от 07.03.2004 N 1 в реконструкции указанного помещения истцам было отказано (том 3, л.д. 89).
Кроме того, из материалов дела следует, что в подвале дома имеет место постоянное подтопление грунтовыми водами, что подтверждается актом МУП трест "Водоканал" от 24.03.2004 (том 1, л.д. 87), письмом филиала ОАО "КредитУралБанк", находящемся в том же доме N 1611 от 23.04.2004 (том 3, л.д. 91), а также заключением о проведении технической экспертизы помещений жилого дома по ул. Труда, 25 в г. Магнитогорске (том 3, л.д. 19 - 23).
Следует отметить, что представленное ООО "ЭлитСтрой" в судебное заседание 11.10.2006 техническое заключение N ТЭ/Ю-06-30, выполненное ООО НПО "Надежда" по инициативе истца (том 4, л.д. 60 - 66) не может быть принято судом во внимание, поскольку в материалах дела имеется заключение о проведении технической экспертизы ЗАО "ЧелябПроектСтальКонструкция", выполненное по определению Арбитражного суда Челябинской области, и у суда нет оснований не доверять выводам, сделанным экспертом.
Возвращаясь к правовой природе заявленного иска, как уже говорилось выше, истцу необходимо доказать, что ответчик пользуется истребуемым имуществом. Однако, из материалов дела и пояснений самого истца, следует, что имущество используется им самим, то есть именно истец занимает спорное помещение (Протокол судебного заседания). В настоящее время спорное помещение в соответствии с договором аренды N 14 от 01.06.2006 (том 4. л.д. 5), заключенным между ООО "ЭлитСтрой" (арендодатель) занимает ОАО "Бетонстрой" (арендатор), а также в соответствии с договором N Б-10/04 об охране и обслуживании охранно-пожарной сигнализации подразделением охранного предприятия "Витязь-М" от 17.11.2004 (том 4, л.д. 6 - 8) помещение передано истцом ООО "ЭлитСтрой" под охрану.
Неопровержимых доказательств, подтверждающих факт занятия ответчиком спорных нежилых помещений, истцом суду не представлено.
Истцами не представлено доказательств того, что ответчик - ТСЖ "Дом-2" чинит препятствия истцам в переносе электрощитовой согласно утвержденным изменениям к проекту, равно как и не представлено истцами, как уже говорилось выше, отдельного разрешения на строительство, проект переноса щитовой не прошел обязательной вневедомственной технической экспертизы, что обязательно в соответствии с Положением о проведении государственной экспертизы и утверждении градостроительной, предпроектной и проектной документации в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 27.12.2000 N 1008), в частности п. 2 Положения говорит, что градостроительная и проектная документация до ее утверждения подлежит государственной экспертизе независимо от источников финансирования и формы собственности предприятий, зданий и сооружений. Более того, наличие подтоплений (что подтверждается материалами дела), а также истечения срока разрешения Энергонадзора N 89 от 13.03.1999, ответ Энергонадзора N 021-200 от 27.04.2004, заключение технической экспертизы, свидетельствуют о невозможности исполнения проектных изменений по переносу электрощитовой в подвальное помещение.
Исковые требования ко второму ответчику ТСЖ "Сервис" истцом не были сформулированы. Из пояснений представителя ТСЖ "Сервис" в судебном заседании следует, что оно не владеет спорным помещением, а осуществляет лишь техническое обслуживание и ремонт жилых и нежилых помещений в доме N 25 по ул. Труда в г. Магнитогорске.
Таким образом, исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о том, что истцом по данному виндикационному иску не доказано, что имущество принадлежит ему на праве собственности (ином вещном праве), и факт владения ответчиками спорного помещения. Соответственно требования истца являются необоснованными, не подтверждаются материалами дела и удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ, госпошлина по настоящему делу подлежит отнесению на истцов. В соответствии со ст. 106 АПК РФ подлежат отнесению на истцов и судебные издержки в сумме 6000 руб., связанные с проведением технической экспертизы, и распределяются в равных долях на каждого истца.
Учитывая изложенное, на основании ст.ст. 301, 305 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 65, 110, 167 - 170 АПК РФ, арбитражный суд
Решил:
В иске отказать.
Взыскать с МУ "Магнитогорскинвестстрой" в пользу ТСДЖ "Дом-2" г. Магнитогорск судебные издержки в сумме 3000 руб.
Взыскать с ООО "ЭлитСтрой" г. Магнитогорск в пользу ТСДЖ "Дом-2" г. Магнитогорск судебные издержки в сумме 3000 руб.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию арбитражного суда Челябинской области или в двухмесячный срок после вступления решения в законную силу в кассационную инстанцию через арбитражный суд Челябинской области.
Судья
С.М.СКРЫЛЬ