Постановление от 12.03.2004 г № А-1091/03

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу

Решением по делу по иску ООО "Торговая фирма "Удача" признан недействительным договор от 15.11.2002 "купли-продажи прав аренды помещения", заключенный между ООО "ТФ "Удача" и предпринимателем Конах Аллой Владимировной. С предпринимателя Конах А.В. в пользу ООО "ТФ "Удача" взысканы 100000 руб. денежных средств, полученных по недействительному договору, а также 1850 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.
Суд апелляционной инстанции
Установил:
Как следует из материалов дела, между предпринимателем Конах А.В. и ООО "ТФ "Удача" 15.11.2002 заключен договор, поименованный сторонами как "договор купли-продажи прав аренды помещения", в котором предприниматель Конах А.В. - продавец, ООО "ТФ "Удача" - покупатель. В соответствии с п. 1.1 договора его предметом является выкуп права на заключение договора аренды помещения площадью 16 кв.м - перехода в 4-м подъезде жилого дома N 27 по ул. Крупской для использования под продуктовый магазин. За продаваемое право покупатель оплачивает продавцу 100000 руб. (п. 3.1). В п. 5.1 договора указано, что покупатель обязуется оплатить сумму выкупа права аренды помещения после подписания с арендодателем договора аренды и акта приема-передачи помещения в пользование. При этом продавец обеспечивает своевременную подготовку и оформление договора аренды помещения и всех необходимых документов; исполнение продавцом обязательств по оформлению договора завершается актом приема-передачи арендодателем помещения арендатору (п. п. 4.1, 4.2). В случае, если договор аренды на помещение не будет заключен по независящим от покупателя причинам, продавец обязан возвратить покупателю указанную в п. 3.1 сумму и проценты на нее в размере учетной ставки банковского процента за период, начиная со дня получения продавцом суммы и заканчивая днем возврата (п. 8.2).
В тот же день (15.11.2002) жилищное товарищество дома N 27 по ул. Крупской (кондоминиум) "Левобережный-1" (арендодатель) и ООО "ТФ "Удача" (арендатор) подписали договор на аренду сроком с 15.11.2002 по 01.03.2004 нежилого помещения площадью 16 кв.м (переход в 4-й подъезд) д. 27 по ул. Крупской для использования под продуктовый магазин (п. п. 1.1, 1.2). Предоставить помещение арендодатель обязался в 3-дневный срок по передаточному акту (п. 2.2).
Пятнадцатого и шестнадцатого ноября 2002 г. по расходным кассовым ордерам N 35 и N 38 ООО "ТФ "Удача" оплатило из своей кассы предпринимателю Конах А.В. денежные средства на общую сумму 100000 руб. В ордерах указано, что оплата произведена по договору переуступки права аренды.
Жилищное товарищество (кондоминиум) "Левобережный-1" акт приема-передачи нежилого помещения в аренду торговой фирме "Удача" не подписало.
Одиннадцатого апреля 2003 г. ООО "ТФ "Удача" обратилось в арбитражный суд с иском к предпринимателю Конах А.В. о признании недействительным на основании ст. ст. 178, 179 ГК РФ договора от 15.11.2002 купли-продажи права аренды помещения как заключенного под влиянием заблуждения, о применении в соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ последствий недействительности сделки в виде обязания ответчика возвратить полученные 100000 руб., а также о взыскании в соответствии со ст. 395 ГК РФ процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму 100000 руб. за период с 04.03.2003, и 8000 руб. убытков.
В судебном заседании 30.07.2003 истец уточнил требование о взыскании процентов, просил взыскать 3663 руб. 70 коп. процентов за период с 04.03.2003 по 09.04.2003.
В ходатайстве от 30.07.2003 ООО "ТФ "Удача" указало, что заключенная им с предпринимателем Конах А.В. сделка недействительна как не соответствующая закону и совершенная под влиянием заблуждения; подписанный с жилищным товариществом (кондоминиумом) "Левобережный-1" договор аренды от 15.11.2002 не прошел государственную регистрацию и считается незаключенным.
В процессе рассмотрения спора судом первой инстанции предприниматель Конах А.В. указала, что в соответствии с договором от 15.11.2002 купли-продажи права аренды нежилого помещения передается право на аренду помещения; подтвердила получение 100000 руб. от истца; обосновала полное выполнение ею условий договора от 15.11.2002; в подтверждение своих полномочий относительно нежилого помещения представила в дело копию договора на аренду ею (предпринимателем Конах А.В.) у жилищного товарищества дома N 27 по ул. Крупской (кондоминиума) "Левобережный-1" нежилого помещения площадью 16 кв.м (переход в 4-й подъезд) д. 27 по ул. Крупской.
Как видно из представленной ответчиком копии договора без номера и даты, он подписан между жилищным товариществом и предпринимателем Конах А.В. на аренду указанного нежилого помещения сроком с 01.03.2002 по 01.03.2004.
Относительно представленного ответчиком договора аренды истец заявил в судебном заседании 08.09.2003, что договор не является заключенным, т.к. не прошел государственную регистрацию в Учреждении юстиции.
Предъявленные ООО "ТФ "Удача" исковые требования о признании договора от 15.11.2002 "купли-продажи прав аренды помещения" недействительным, применении последствий его недействительности путем возвращения 100000 руб. оплаты суд апелляционной инстанции считает подлежащими удовлетворению полностью; требование о взыскании 3663 руб. 70 коп. процентов по ст. 395 ГК РФ - подлежащим частичному удовлетворению.
В части первых двух исковых требований суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ч. 1). Если правила части первой настоящей статьи не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, последующее поведение сторон.
Руководствуясь правилами ст. 431 ГК РФ и учитывая содержание как самого договора "купли-продажи права аренды" от 15.11.2002, так и предшествующего ему договора без номера и даты, подписанного между предпринимателем Конах А.В. и жилищным товариществом "Левобережный-1", а также последующего договора от 15.11.2002, подписанного между ООО "ТФ "Удача" и жилищным товариществом "Левобережный-1", суд апелляционной инстанции считает установленным следующее.
При заключении между сторонами договора "купли-продажи прав аренды" от 15.11.2002 их действительная общая воля была направлена на возмездную (за плату в размере 100000 руб.) передачу предпринимателем Конах А.В. торговой фирме "Удача" с согласия жилищного товарищества "Левобережный-1" (как арендодателя) прав и обязанностей арендатора нежилого помещения площадью 16 кв.м (переход в 4-й подъезд) д. 27 по ул. Крупской в г. Омске.
Вступление истца вместо предпринимателя Конах А.В. в отношения по аренде указанного помещения стороны предусмотрели путем заключения дополнительно к договору "купли-продажи прав аренды" отдельного договора аренды между арендодателем (жилищным товариществом "Левобережный-1") и арендатором (ООО "ТФ "Удача"), проект которого подготавливает Конах А.В. Подписанный 15.11.2002 жилищным товариществом "Левобережный-1" и ООО "ТФ "Удача" договор аренды помещения фактически повторяет текст договора без номера и даты на аренду этого помещения, ранее подписанного между предпринимателем Конах А.В. и жилищным товариществом "Левобережный-1"; срок окончания аренды в обоих договорах один и тот же - 01.03.2004.
В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Перенаем по своей правовой природе является случаем перемены лица (арендатора) в обязательстве, при котором одновременно происходит передача новому арендатору права требования и перевод на него долга.
Соответственно к перенайму подлежат применению правила главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве.
В силу п. 1 ст. 382 ГК РФ лицо может передать другому то право, которое принадлежит ему на основании обязательства. Перевести долг на другое лицо допустимо лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Применительно к перенайму это означает, что передать права арендатора возможно лишь в случае, если передающий такими правами обладает на основании договора, и арендодатель согласен на передачу прав и обязанностей арендатора другому лицу.
Пунктом 1 ст. 422 ГК РФ предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Сделка (включая договор), не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна (ст. 168 ГК РФ). Причем, ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ).
Поэтому при разрешении искового требования о признании недействительным договора от 15.11.2002 "купли-продажи прав аренды помещения" суд должен проверить соответствие договора требованиям закона, в т.ч. положениям пункта 2 ст. 615, пункта 1 ст. 382, пункта 1 ст. 391 ГК РФ. В связи с чем, проверке судом подлежат (наряду с другими обстоятельствами) вопросы о наличии у предпринимателя Конах А.В. арендных прав на помещение, о согласии арендодателя (жилищного товарищества "Левобережный-1") на передачу прав и обязанностей арендатора этого помещения другому лицу - торговой фирме "Удача".
Свое право аренды помещения предприниматель Конах А.В. основывает на договоре аренды без номера и даты, подписанного с жилищным товариществом "Левобережный-1".
Между тем, из указанного договора права и обязанности арендатора возникнуть не могли, т.к. договор не является заключенным: срок аренды в нем предусмотрен с 01.03.2002 по 01.03.2004 (п. 1.2), т.е. более года, и такой договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, с момента которой и мог считаться заключенным. По делу установлено, что указанный договор в предусмотренном законом порядке зарегистрирован не был (в т.ч. на момент заключения договора от 15.11.2002 "купли-продажи прав аренды помещения").
Передача помещения по соответствующему акту предусмотрена в п. 2.2 договора на аренду нежилого помещения от 15.11.2002, подписанного истцом с жилищным товариществом "Левобережный-1", и является, следовательно, необходимым условием вступления торговой фирмы "Удача" в отношения по аренде помещения. Как видно из материалов дела, жилищное товарищество уклонилось от подписания акта приема-передачи помещения и технической документации на него. Ни ответчик, ни третье лицо это обстоятельство не оспорили. В связи с чем правомерен вывод об отсутствии согласия жилищного товарищества "Левобережный-1" на передачу прав и обязанностей арендатора помещения торговой фирме "Удача".
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает установленным, что договор от 15.11.2002 "купли-продажи прав аренды на помещение", заключенный между ООО "ТФ "Удача" и предпринимателем Конах А.В., не соответствует требованиям п. 2 ст. 615, п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 391 ГК РФ и в силу ст. 168 ГК РФ является недействительной (ничтожной) сделкой.
В исковом заявлении и при рассмотрении дела судом первой инстанции истец ссылался на несоответствие оспариваемого договора закону, на введение предпринимателем Конах А.В. в заблуждение, в т.ч. относительно аренды ею помещения, наличия согласия арендодателя (жилищного товарищества "Левобережный-1") на передачу права аренды торговой фирме "Удача".
Так как обстоятельства, на которые истец ссылался, составляют основание для признания договора недействительным в силу ничтожности (ст. 168 ГК РФ), они (обстоятельства) не могут быть одновременно сочтены судом влекущими недействительность по ст. 178 ГК РФ.
Однако, поскольку предъявленное исковое требование о признании договора недействительным и основано оно на указанных выше обстоятельствах, то признавая договор недействительным в соответствии со ст. 168 ГК РФ, суд по существу удовлетворяет предъявленное требование.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
Поэтому предъявленное ООО "ТФ "Удача" требование о применении последствий недействительности сделки (договора от 15.11.2002 "купли-продажи прав аренды помещения") в виде обязания ответчика возвратить 100000 руб. денежных средств, уплаченных ей по договору, подлежит удовлетворению.
Факт оплаты в сумме 100000 руб. материалами дела подтверждается и не оспаривается ответчиком.
Поэтому сумма 100000 руб. подлежит взысканию с предпринимателя Конах А.В.
В части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами исковое требование ООО "ТФ "Удача" подлежит удовлетворению в сумме 1850 руб.
В силу п. 1 ст. 1103 ГК РФ к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке подлежат применению правила главы 60 ГК РФ.
Принимая во внимание, что договор от 15.11.2002 "купли-продажи прав аренды помещения" как недействительная сделка не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с его недействительностью), и недействителен с момента его заключения, получение суммы 100000 руб. ответчиком неосновательно.
В силу п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395).
Истец просит взыскать проценты за период с 04.03.2003 по 09.04.2003, обосновав его начало тем, что 04.03.2003 предприниматель Конах А.В. получила предъявленную ей претензию (письмо от 24.02.2003), в которой истец потребовал возвратить денежные средства в сумме 100000 руб. и проценты за пользование ими в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
В дело истец представил копию настоящего письма, из которой усматривается, что ООО "ТФ "Удача" действительно потребовало от предпринимателя Конах А.В. возврата 100000 руб. и уплаты процентов на эту сумму.
Письмо получено ответчиком 04.03.2003, что подтверждается имеющимся в деле почтовым уведомлением о вручении заказного письма N 64411928018653.
Поэтому начисление истцом процентов за период с 04.03.2003 по 09.04.2003 суд апелляционной инстанции считает правомерным, не противоречащим пункту 2 ст. 1107 ГК РФ.
Взысканию с ответчика подлежат проценты в сумме 1850 руб. из расчета 18% годовых (100000: 360: 100% х 18% х 37 дн.). Во взыскании остальной суммы процентов - 1813 руб. 70 коп. (3663,7 - 1850) за этот период истцу следует отказать в связи с неправильным исчислением процентов.
Признав договор от 15.11.2002 "купли-продажи прав аренды помещения" недействительным и взыскав с ответчика полученные им по договору денежные средства в сумме 100000 руб. и 1850 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение, которое отмене или изменению не подлежит.
По изложенным в настоящем постановлении мотивам суд апелляционной инстанции оставляет апелляционную жалобу предпринимателя Конах А.В. без удовлетворения.
Судебные расходы по апелляционной жалобе относятся на предпринимателя Конах А.В.
Руководствуясь п. 1 ст. 269, ст. ст. 270 - 271 АПК РФ, суд апелляционной инстанции именем Российской Федерации
Постановил:
Решение арбитражного суда Омской области от 10.09.2003 по делу N 26-25/03 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Взыскать с предпринимателя Конах Аллы Владимировны в доход федерального бюджета 1046 руб. 25 коп. госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.