Постановление от 15.09.2008 г № А46-1552/2008
Исковые требования о взыскании арендной платы по договору аренды земельного участка удовлетворены, так как земельный участок не передан арендодателю в соответствии с условиями договора в том состоянии, в котором получен арендатором, а подписанное сторонами соглашение о расторжении договора не зарегистрировано в установленном законом порядке
Резолютивная часть постановления объявлена 26 августа 2008 года
Постановление изготовлено в полном объеме 15 сентября 2008 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Рябухиной Н.А.
судей Глухих А.Н., Ильницкой Д.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Павловской Е.Н.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-2880/2008) Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 28 апреля 2008 года по делу N А46-1552/2008 (судья Гущин А.И.), принятое по иску Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к закрытому акционерному обществу "Омскстрой" о взыскании 75 944 руб. 22 коп.,
при участии в судебном заседании представителей:
от Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска - Авдошина К.В. по доверенности N 04/13449 от 10.04.2008 (до перерыва), после перерыва представитель не явился
от ЗАО "Омскстрой" - Маначкина М.В. по доверенности от 23.07.2008,
Установил:
Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска 23.01.2008 обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу "Омскстрой" (далее - ЗАО "Омскстрой") о взыскании 57 890 руб. 65 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка, 18 053 руб. 57 коп. пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.
Решением Арбитражного суда Омской области от 28.04.2008 по делу N А46-1552/2008 в удовлетворении иска отказано.
В обоснование решения суд указал, что фактическое пользование ответчиком земельным участком прекращено, отказ Управления Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения о расторжении договора аренды не может являться основанием для взыскания с ответчика арендной платы, поскольку договор аренды прекратил свое действие с даты подписания соглашения о его расторжении.
Возражая против принятого судом решения, Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска в апелляционной жалобе просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
ЗАО "Омскстрой" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.
Представитель ответчика высказался согласно письменному отзыву на апелляционную жалобу.
В заседании суда апелляционной инстанции, начатом 21.08.2008, объявлялся перерыв до 09 час. 15 мин. 26.08.2008, по окончании которого судебное заседание продолжено 26.08.2008.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу и письменный отзыв на нее, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение суда подлежащим отмене.
Как следует из материалов дела, между Департаментом недвижимости администрации г. Омска (в настоящее время - Департамент имущественных отношений Администрации города Омска) и ОАО "Омскстрой" (правопредшественник ЗАО "Омскстрой") заключен договор аренды земельного участка от 11.01.2006, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду сроком на 3 года земельный участок общей площадью 9429 кв.м с кадастровым номером 55:36:11 01 07:1008, относящийся к категории земель поселений, расположенный по адресу: г. Омск, просп. Комарова в Кировском административном округе, местоположение установлено в 136 м северо-восточнее относительно ориентира - девятиэтажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: просп. Комарова, 29, в КАО г. Омска, для жилищных нужд под строительство жилого дома с объектами обслуживания (договор зарегистрирован 20.04.2006).
По акту приема-передачи от 11.01.2006 земельный участок передан ответчику в аренду.
По условиям договора арендатор перечисляет арендную плату в размере 11 583 руб. 53 коп. за каждый месяц вперед с оплатой до 25-го числа месяца, предшествующего отчетному (п. 2.6 договора).
Между Департаментом имущественных отношений Администрации города Омска и ЗАО "Омскстрой" 06.08.2007 подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 11.01.2006 в связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации. Стороны установили, что договор от 11.01.2006 следует считать прекратившим действие с 01.03.2007 (л.д. 33 т. 1).
Однако в регистрации соглашения от 06.08.2007 о расторжении договора от 11.01.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области (далее - УФРС по Омской области) отказано, о чем ЗАО "Омскстрой" и Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска сообщено письмом N 43/37258 от 13.09.2007 (л.д. 15 т. 1).
В обоснование отказа в государственной регистрации соглашения от 06.08.2007 о расторжении договора от 11.01.2006 УФРС по Омской области указало, что в соответствии с п. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Право аренды, обремененное залогом в силу закона, выступает гарантом прав и интересов граждан, вложивших денежные средства в строительство жилых домов. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует запись о государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 15, корпус 1.
Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.
Департамент имущественных отношений Администрации города Омска, полагая, что договор аренды земельного участка является действующим, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании с ЗАО "Омскстрой" 57 890 руб. 65 коп. арендной платы по договору аренды земельного участка и 18 053 руб. 57 коп. пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.
Отказывая в удовлетворении иска Департамента имущественных отношений Администрации города Омска, суд первой инстанции указал, что отказ УФРС по Омской области в регистрации соглашения о расторжении договора аренды не может являться основанием для предъявления иска о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате, поскольку фактическое пользование ответчиком земельным участком с 01.03.2007 прекращено, арендные платежи внесены по 25.07.2007, что подтверждается платежным поручением N 340 от 22.06.2007.
Повторно рассматривая настоящее дело, суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, регламентирующие порядок расторжения договоров аренды земельных участков, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты (п. 1 ст. 607 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ).
В соответствии со ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).
Договор аренды земельного участка на срок один год и более подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Согласно ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются (п. 2). В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора (п. 3).
Поскольку договор аренды земельного участка от 11.01.2006 подлежал обязательной государственной регистрации, о чем указано в п. 9.1 договора и следует из перечисленных норм права, соглашение о его расторжении также подлежит государственной регистрации. Договор аренды земельного участка регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" возникновение, ограничения (обременения), переход или прекращение прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.
Следовательно, договор аренды земельного участка от 11.01.2006 является действующим до государственной регистрации соглашения о его расторжении.
Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Представленный истцом расчет арендной платы ответчиком по существу не оспорен.
Довод ЗАО "Омскстрой" о том, что земельный участок, переданный по договору аренды от 11.01.2006, им освобожден, материалами дела не подтверждается.
В письменном отзыве на апелляционную жалобу ответчик указал, что основанием для расторжения договора аренды послужило фактическое прекращение пользования ЗАО "Омскстрой" земельным участком, исполнение ответчиком своих обязательств по строительству жилого дома на арендуемом земельном участке и передаче объектов в жилом доме участникам долевого строительства, что подтверждается документами о вводе жилого дома в эксплуатацию и актами приема-передачи квартир и нежилых помещений участниками долевого строительства.
В материалах дела имеются разрешения от 27.12.2006 на ввод в эксплуатацию первой и второй очереди жилого дома, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 70 лет Октября, д. 15, корпус 1 (л.д. 67 - 68 т. 1); распоряжение Администрации города Омска от 27.12.2006 N 151-рв "О разрешении ввода в эксплуатацию законченного строительством 9-этажного 120-квартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями (2-я очередь), расположенного по адресу: улица 70 лет Октября, дом 15, корпус 1, Кировский административный округ, город Омск, 644074", распоряжение Администрации города Омска от 27.12.2006 N 183-рв "О разрешении ввода в эксплуатацию законченного строительством 9-10-этажного 104-квартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, отдельно стоящей трансформаторной подстанцией и линиями энергоснабжения (1-я очередь), расположенного по адресу: улица 70 лет Октября, дом 15, корпус 1, Кировский административный округ, город Омск, 644074" (л.д. 128 - 131 т. 1), акты приемки законченного строительством 1-й и 2-й очереди жилого дома по ул. 70 лет Октября, д. 15, кор. 1; акты приема-передачи квартир участникам долевого строительства (л.д. 150 т. 1, л.д. 1 - 150 т. 2, л.д. 1 - 89 т. 3).
Согласно п. 4.10 договора аренды земельного участка от 11.01.2006 по окончании действия настоящего договора в случае его непродления, расторжения арендатор обязан освободить участок от имущества, сооружений и привести его в первоначальное состояние.
Однако доказательств освобождения земельного участка ответчиком материалы дела не содержат, акт приема-передачи земельного участка сторонами договора не составлялся.
Документы, свидетельствующие о вводе жилого дома на указанном земельном участке в эксплуатацию, а также акты приема-передачи квартир участникам долевого строительства не могут быть признаны основаниями прекращения пользования ЗАО "Омскстрой" земельным участком, поскольку свидетельствуют лишь об окончании строительства на нем, но не об его освобождении.
Поскольку доказательств внесения арендной платы за спорный период ответчиком суду не представлено, а отсутствие обязанности по внесению арендной платы по окончании строительства жилого дома из содержания договора не следует, истребуемая истцом задолженность в размере 57 890 руб. 65 коп. подлежит взысканию с ответчика.
Согласно п. 7.2 договора аренды от 11.01.2006 в случае невнесения арендной платы в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0,50% просроченной суммы за каждый день просрочки.
Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Неустойка рассчитана истцом за период с 25.07.2007 по 26.11.2007, ее размер составляет 18 053 руб. 57 коп. Расчет неустойки проверен судом апелляционной инстанции и признан правильным.
Отменяя решение по делу, суд апелляционной инстанции принимает новый судебный акт об удовлетворении иска о взыскания 57 890 руб. 65 коп. задолженности и 18 053 руб. 57 коп. пени. Апелляционная жалоба истца подлежит удовлетворению. Расходы по иску и апелляционной жалобе относятся на ответчика.
Руководствуясь п. 2 ст. 269, п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 270, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд именем Российской Федерации
Постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 28 апреля 2008 года по делу N А46-1552/2008 отменить, принять по делу новый судебный акт. Иск удовлетворить. Взыскать с закрытого акционерного общества "Омскстрой" в пользу Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска 57 890 руб. 65 коп. задолженности по арендной плате, 18 053 руб. 57 коп. пени, 2778 руб. 33 коп. расходов по уплате госпошлины по иску, 1000 руб. расходов по уплате госпошлины по апелляционной жалобе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Н.А.Рябухина
Судьи
А.Н.Глухих
Д.В.Ильницкая